Pourquoi demander les comparables avant de vendre ou acheter un bien immobilier en Floride

 

Real Estate Appraisal

Les comparables sont en réalité l’analyse du marché des ventes comparables les plus récentes dans un endroit donné. C’est en quelque sorte une évaluation de la valeur d’un bien immobilier.

Les banques sont les plus grands utilisateurs d’experts agréés en évaluation pour déterminer la valeur réelle d’une propriété à vendre ou à acheter. Ces évaluateurs sont certifiés par le gouvernement pour offrir ce service spécialisé quasi scientifique.

Tous les propriétaires peuvent aussi demander à un évaluateur agréé de leur fournir une estimation précise de la valeur de leur propriété à vendre. Dans certains cas, la dépense, quelques centaines de dollars, sera bien justifiée.

Le plus souvent, on demande à son agent immobilier de fournir une analyse de marché comparative (Comparative Market Analysis ou CMA) de la propriété à vendre ou à acheter. Cette analyse sera moins complète que l’estimation d’un évaluateur, mais elle donnera une bonne idée de ce qu’on peut demander ou offrir pour un bien immobilier, et la plupart du temps, c’est un service gratuit offert par son agent.

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Facebook gagne! Bye-Bye Facebook!

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Après plusieurs tentatives pour réactiver mon compte personnel sur Facebook ainsi que mes pages, Jean Feuillet P.A. et Webzine Immobilier Floride, Facebook gagne et me désactive complètement sans recours possible.

Cindy de Facebook écrit:

Votre compte a été désactivé parce que vous avez violé les Conditions de Facebook. Nous désactivons les utilisateurs qui envoient des messages non sollicités et créent des objets dans le seul but de promouvoir ou de promouvoir un produit, un service ou une opportunité.

Un ou plusieurs des éléments de contenu dont vous êtes responsable ont été identifiés comme s’engageant dans une telle activité. Voici quelques exemples:

– Encourager les actions, les goûts ou les clics sous de faux prétextes, définis comme
– Défaut d’activer la fonctionnalité promise
– Ne pas livrer la récompense promise
– Ne pas diriger vers le contenu promis
– Encourager les actions, les goûts ou les clics qui se traduisent par le compromis de la sécurité d’un utilisateur
– Exiger ou demander la copie et le collage de code JavaScript
– Maintenir des pages consacrées uniquement à la promotion de cadeaux en ligne « 

Malheureusement, nous ne réactiverons pas votre compte pour quelque raison que ce soit.

Au début, j’ai pensé qu’il s’agissait d’une erreur puisque mon compte a été piraté au moins une fois et que j’avais dû le rapporter à Facebook pour empêcher le pirate de continuer. Mais il s’agirait plutôt de quelqu’un ou de quelques-uns des « amis » sur Facebook qui auraient porté plainte parce que j’écris des articles qui donnent l’heure juste.

De toute façon, alea jacta est et bye-bye Facebook.

Je continue ma vie de blogueur avec Webzine Immobilier Floride, le seul magazine internet à vous donner l’heure juste sur l’immobilier en Floride en vous informant, en vous conseillant et en vous protégeant dans vos transaction d’achat et de vente immobilières.

Vous pouvez me suivre sur Twitter et Linkedin.

Et surtout, vous pouvez vous abonner à ce site web pour recevoir automatiquement mes articles (cliquez en haut à droite sur « Abonné le Webzine Immobilier Floride ».

Vous informer. Vous conseiller. Vous protéger.

Jean Feuillet

 

Joyeux Noël de toute l’Équipe Arcand et Feuillet, Agents Immobiliers de Floride

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L’Équipe Arcand et Feuillet vous souhaite de passer

un Joyeux Noël en famille

et autour d’un bon feu de foyer.

Comme cadeau de Noël, Facebook a décidé de bloquer et de désactiver notre compte Facebook ainsi que les pages Jean Feuillet P.A. et Webzine Immobilier Floride.

Apparemment certains usagers auraient fait des plaintes contre nous et nos articles.

Peut-être des jaloux parce que notre objectif a toujours été et est toujours de vous donner l’Heure Juste sur l’immobilier en Floride.

Nous vous demandons donc de partager nos articles sur votre propre page Facebook.

Est surtout, aidez la communauté québécoise sur Facebook et les groupes des Snowbirds et du Babillard Floride à s’informer sur l’immobilier de Floride.

Le blogue Webzine Immobilier Floride vous est offert gratuitement sans aucune annonce publicitaire par des professionnels de l’immobilier en Floride. Profitez-en.

Pierrette Arcand et Jean Feuillet

Mon agent immobilier refuse de négocier le prix d’achat pour moi. Pourquoi?

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C’est la question que m’a posée notre nouvelle voisine. Elle vient d’acheter dans notre communauté une belle maison mais elle n’est pas satisfaite du travail que son agent immobilier a fait pour elle. Je lui ai donc demandé comment sa transaction s’était passée, et elle m’a raconté son histoire.

Son mari et elle ont été sur Internet pour chercher des propriétés et ils se sont promenés sur plusieurs complexes dans la région. Ils se sont arrêtés au nôtre dans l’ouest de Fort Lauderdale. Ils sont venus plusieurs fois voir l’endroit et ont enquêté sur les environs. C’est alors qu’ils ont remarqué une maison qui leur est tombé dans l’oeil. Un coup de coeur.

Il y avait sur le poteau le nom et le numéro de téléphone de l’agent qui avait mis en vente cette maison. Ils l’appellent et prennent rendez-vous. Cette maison est tout à fait ce qu’ils cherchaient. Le lendemain, ils proposent à l’agent de l’acheter à un prix un peu plus bas, mais très raisonnable et dans la moyenne des prix d’achat de cette communauté.

L’agent du vendeur refuse de négocier sur le prix pour eux, soit disant que le vendeur ne voulait pas baisser de prix. Après plusieurs va et vient, finalement, les acheteurs acceptent et font une offre d’achat au plein prix listé tel que cet agent leur conseillait. C’est un achat comptant et sans problème pour une vente rapide.

C’est après la transaction de clôture que les nouveaux propriétaires, nos voisins, se posent des questions sur les prix de vente et surtout ils sont frustrés parce que cet agent immobilier n’a rien fait pour les aider à négocier un prix moindre. Ils se questionnent sur leurs actions et les actions du courtier du vendeur qui était leur intermédiaire dans cet achat.

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Quand choisir un notaire public, une compagnie de titre ou un avocat en immobilier de Floride?

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Quand on achète une propriété immobilière en Floride, dans les Comtés de Broward et de Miami-Dade, on peut choisir celui ou celle qui va nous représenter dans la transaction. Dans les autres Comtés de Floride, c’est le vendeur du bien immobilier qui choisit qui sera le représentant de cette transaction.

L’acheteur peut toujours faire prévaloir son droit de choisir celui ou celle qu’il veut avoir pour compléter sa transaction dans n’importe quel endroit. Après tout, c’est l’acheteur qui paie. Comme agent immobilier en Floride, j’ai déjà suggéré ce choix à mes clients pour mieux les protéger dans leurs achats et ventes de biens immobiliers.

Quand choisir un notaire public, une compagnie de titre ou un avocat en immobilier? Voyons le rôle de chacun.

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Question sur les associations de co-propriétaires immobiliers en Floride

Quand on achète une propriété immobilière en Floride, il faut se soumettre aux règlements de l’association de co-propriètaires, ou syndicat, qui contrôle le bon fonctionnement de la communauté. Voici un exemple fréquent que les lecteurs me demandent.

Question: Nous sommes deux couples qui voulons acheter ensemble un condo en Floride. On a fait une offre et maintenant il faut faire les applications pour devenir co-propriétaires dans ce complexe. L’association demande que les nouveaux propriétaires aient des revenus de $55,000 par an. Faut-il que ce soit chacun des deux couples, ou seulement un des quatre qui doit avoir ce revenu? (Lucie L.)

Réponse: L’association ou syndicat de co-propriétaires, par son représentant, le Conseil d’Administration élu chaque année, décide comment elles veulent procéder pour accepter les futurs propriétaires. Le gouvernement de Floride a écrit une série de règlements pour la gestion des condominiums, les Florida Statures Chapitre 718,  qui doivent être suivies par toutes les associations de co-propriétaires. Les opérations quotidiennes du complexe sont laissées au bon jugement du CA. et il peut modifier certains règlements tout en suivant les lois de la Floride.

Quand l’association demande dans son application pour un nouveau co-propriétaire qu’il faut un revenu annuel de $55,000, en argent américain évidemment, cela veut dire que pour un couple marié, le revenu minimal total des deux doit être $55,000 par année. Comment l’association peut-elle le savoir? C’est en fournissant une copie des rapports d’impôt des années précédentes que l’association décide. En général, un couple marié fait un rapport d’impôt conjoint.

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Un superbe et luxueux condo, joyau du bon-vivre

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VENDU ~~ AU PRIX DE LISTE $75,000 (2016/12/31)

LIME BAY CONDOS, TAMARAC (FORT LAUDERDALE), FL. — Superbe condominium de 2 chambres à coucher et 2 salles de bain. Cette unité de coin est vendue clé en mains.

La chambre principale possède un vaste garde-robes et sa propre salle de bain privée. Sa cuisine moderne inclut le bar à déjeuners qui donne sur la « Florida Room ». Tous les appareils électro-ménagers récents de marque Whirlpool sont inclus dans la vente: le poêle, le frigidaire, le lave-vaisselle et le micro-ondes. Les planchers de ce condo sont en tuiles de céramiques et en bois laminés.

Le patio fermé crée une autre pièce où il fait bon se reposer ou entretenir des amis. Sa vue donne sur la piscine et le jardin. C’est le coin relax de l’appartement.

Lime Bay Condominium est à côté du terrain de golf Colony West très prisé des amateurs en vacances. Traversez la rue McNab et vous êtes dans le nouveau magasin du voisinage Walmart. Lime Bay est situé près de tous les services de la ville, des hôpitaux, et des grands supermarchés comme Publix et le populaire Sawgrass Mills Mall.

A peine à 20 km de la plage en voiture, Lime Bay est un coin idéal pour les retraités.

Parmi les activités qu’on retrouve à Lime Bay, il y a naturellement les piscines dont une chauffée, un jacuzzi, le terrain de tennis et le terrain de shuffleboard. Dans le centre communautaire, on a accès à la grande salle de billards, ping-pong et babyfoot, ainsi qu’aux salles de cartes et la bibliothèque, et le vaste auditorium où toutes sortes d’activités ont lieu comme les danses, les films, et le repas de Fêtes.

Lime Bay est une communauté active de séniors. D’ailleurs, le syndicat des co-propriétaires (« l’Association ») dit que Lime Bay est un complexe réservé aux personnes de 55 ans et plus. Il faut donc qu’un des acheteurs ait l’âge requis. L’Association exige aussi un dépôt en fiducie de 10 pour-cent avec l’offre d’achat et un revenu minimal annuel de $30K pour devenir co-propriétaire.

On retrouve plus d’informations sur ce condo, MLS # F10039239, ici sur le site de l’agent inscripteur, Sylvain Dupont, Matrix South Florida. On rejoint Sylvain au (561) 929-5495 ou DupontSellsHomes@gmail.com.

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FIRPTA, le sujet tabou des courtiers immobiliers francophones de Floride

 

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Comme vous l’avez déjà lu sur notre blog, il n’y a pas de taxe de bienvenue sur les achats immobiliers en Floride. Vous êtes tous bienvenus chez nous! Et il n’y a pas de taxes sur la vente d’une propriété, mais il y a FIRPTA. Le mot à lui seul sème la sueur froide chez les courtiers et les agents immobiliers en Floride. Personne ne semble vouloir aborder le sujet de front pour ne pas perdre l’inscription ou la vente du condo et de la propriété de leurs clients étrangers.

Alors, c’est quoi FIRPTA? En bref, le Ministère des Finances, Internal Revenu Service (IRS),  retient un montant de 15% de la vente d’un bien immobilier par un vendeur étranger non-résident des États-Unis. C’est une manière pour le gouvernement américain de contrôler que le gain en capital soit déclaré dans un rapport d’impôt.

La loi sur FIRPTA a changé, pour le mieux diront les autorités parce qu’il y a eu beaucoup d’abus. Depuis février 2016, les règles sur la vente de biens immobiliers sont maintenant appliquées à la lettre. Cependant quelques rares compagnies de titres appliquent les exceptions à la loi suivant les conseils de leurs avocats. Il faut savoir à qui s’adresser.

En bref, voici les nouvelles règles lors de la vente d’un bien immobilier par un vendeur étranger qui ne fournit pas de rapport d’impôt aux USA.

Les nouveaux changements de FIRPTA s’appliquent pour les transactions suivantes:

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Le blog fait peau neuve!

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Aurore sur la plage de Fort Lauderdale

Un nouveau jour se lève pour nous. Quand j’ai réalisé que nous avions écrit plus de 250 articles sur l’immobilier en Floride depuis 2010, je me suis dit qu’il fallait faire peau neuve. Plus de 250 articles et presque 1 500 lecteurs réguliers, c’est quelque chose, et nous vous remercions de votre support continu.

C’est vous qui nous avez montré que vous vouliez avoir non seulement l’heure juste sur l’immobilier en Floride, mais aussi des informations pertinentes sur les lois et règlements qui régissent l’immobilier pour faire vos achats et vos ventes de biens immobiliers en toute confiance.

Alors pour nous, aujourd’hui, une nouvelle vie commence par utiliser un nouveau nom de site. Nous sommes devenu maintenant Le Webzine Immobilier Floride et notre nouvelle adresse sur Internet est http://WebzineImmobilierFloride.com

Tous les 250 articles que nous avons écrit pour vous sont là et vous pouvez faire la recherche sur un sujet particulier dans la case Recherche ou en cliquant sur un sujet dans la colonne droite des Mots clés.

Notre adresse de courriel aussi est changée. Maintenant vous nous contactez sur JeanFeuillet@WebzineImmobilierFloride.com.

Autre changement, les pages du site comptent juste quatre sections pour simplifier la page et l’accès:

Ça prend plusieurs semaines pour activer toutes les fonctions et modifications que nous désirons apporter à votre nouveau webzine, mais nous vous assurons que nous gardons à l’esprit la base de notre mission et de notre service à votre égard:

Vous informer. Vous conseiller. Vous protéger.

Merci et à très bientôt,

Jean Feuillet

Le Quitclaim Deed: Avantages et inconvénients

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Le Quitclaim Deed est un acte légal en immobilier entre un propriétaire, appelé « le cédant » (« grantor »), qui transfère son intérêt dans la propriété immobilière et un destinataire, appelé « le bénéficiaire » (« grantee »). La meilleure traduction du terme « Quitclaim Deed » que j’ai trouvée serait un « acte de renonciation ».

Cet acte de renonciation « Quitclaim Deed » est le plus souvent utilisé pour transférer les intérêts d’un titre de propriété sans échange d’argent entre des membres d’une famille ou à une corporation. Dans plusieurs États comme la Floride, la vente par le Sheriff d’une propriété adjugée en faillite est aussi conclue par un acte de renonciation.

Comme il n’y a pas en principe de transfert d’argent dans cet acte de renonciation « Quitclaim Deed », plusieurs propriétaires sont tentés de « vendre sous la table » ou « vendre au noir » leur bien immobilier pour ne pas déclarer l’impôt sur les plus-values immobilières de la vente (« capital gains tax »). Avec la complicité de compagnies de titres et d’avocats véreux et sans scrupules, plusieurs Québécois, Français et autres étrangers, utiliseront ce mode de transfert de propriété immobilière.

Mais il y a plusieurs aspects à considérer dans ce type de transaction, surtout pour « l’acheteur » ou « le bénéficiaire ». C’est ce que nous allons lire dans les paragraphes suivants.

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Pourquoi payer une commission à un agent immobilier

Maison entre bonnes mains - Immobilier Floride

Photo par thinkpanama sur Flickr

« Pourquoi devrais-je vous payer une commission quand je fais TOUT MOI-MEME? » me dit cette cliente ingrate quelques jours avant la cloture de la transaction. Sur le coup, je n’en revenais pas et je suis resté bouche bée et je n’ai pas su quoi répliquer.

Après toutes les négociations que j’avais faites pour vendre son condo, les discussions entre le représentant de son acheteur et elle, ma cliente, l’inspecteur en bâtiments, la compagnie de gestion, l’association des co-propriétaires, son avocat et finalement la compagnie de titres, elle me dit qu’elle fait tout elle-même pour clore cette transaction. « Quelle co… », je me suis dit sur le coup.

Par la suite, j’ai réfléchi et j’ai compris que son ignorance était en partie de ma faute. Les professionnels dans l’immobilier s’imaginent que tout le monde sait comment une vente ou un achat immobilier fonctionne en détail. On se le fait répéter assez souvent: « Je peux la vendre moi-même ma maison, je n’ai pas besoin d’un agent immobilier ». Et ma cliente a pensé de la même façon.

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Avez-vous le bon prix pour vendre votre condo en Floride?

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La demande (l’achat) dépasse l’offre (la vente) dans de nombreuses régions du pays aujourd’hui et surtout en Floride. Avoir le bon prix de liste d’une propriété à vendre, que ce soit un condominium ou une maison, est un grand défit pour les professionnels de l’immobilier. Les vendeurs veulent souvent que le prix de leur bien immobilier soit supérieur au prix recommandé parce qu’ils croient qu’ils ont mis des « vis en or dans le gyproc« . Cependant, les meilleurs agents savent que dire au propriétaire l’heure juste est plus important que d’être apprécié par le vendeur. On ne se fait jamais aimé en disant la vérité, malheureusement.

Plus tard, n’existe pas!

Les vendeurs pensent parfois « Si le condo ne se vend pas pour ce prix, je pourrais toujours le baisser plus tard. » Les études de recherche prouvent que les maisons qui subissent une réduction de prix de liste restent sur le marché plus longtemps ce qui revient à vendre à moindre prix que pour des biens similaires.

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