Pourquoi demander les comparables avant de vendre ou acheter un bien immobilier en Floride

 

Real Estate Appraisal

Les comparables sont en réalité l’analyse du marché des ventes comparables les plus récentes dans un endroit donné. C’est en quelque sorte une évaluation de la valeur d’un bien immobilier.

Les banques sont les plus grands utilisateurs d’experts agréés en évaluation pour déterminer la valeur réelle d’une propriété à vendre ou à acheter. Ces évaluateurs sont certifiés par le gouvernement pour offrir ce service spécialisé quasi scientifique.

Tous les propriétaires peuvent aussi demander à un évaluateur agréé de leur fournir une estimation précise de la valeur de leur propriété à vendre. Dans certains cas, la dépense, quelques centaines de dollars, sera bien justifiée.

Le plus souvent, on demande à son agent immobilier de fournir une analyse de marché comparative (Comparative Market Analysis ou CMA) de la propriété à vendre ou à acheter. Cette analyse sera moins complète que l’estimation d’un évaluateur, mais elle donnera une bonne idée de ce qu’on peut demander ou offrir pour un bien immobilier, et la plupart du temps, c’est un service gratuit offert par son agent.

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Mon agent immobilier refuse de négocier le prix d’achat pour moi. Pourquoi?

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C’est la question que m’a posée notre nouvelle voisine. Elle vient d’acheter dans notre communauté une belle maison mais elle n’est pas satisfaite du travail que son agent immobilier a fait pour elle. Je lui ai donc demandé comment sa transaction s’était passée, et elle m’a raconté son histoire.

Son mari et elle ont été sur Internet pour chercher des propriétés et ils se sont promenés sur plusieurs complexes dans la région. Ils se sont arrêtés au nôtre dans l’ouest de Fort Lauderdale. Ils sont venus plusieurs fois voir l’endroit et ont enquêté sur les environs. C’est alors qu’ils ont remarqué une maison qui leur est tombé dans l’oeil. Un coup de coeur.

Il y avait sur le poteau le nom et le numéro de téléphone de l’agent qui avait mis en vente cette maison. Ils l’appellent et prennent rendez-vous. Cette maison est tout à fait ce qu’ils cherchaient. Le lendemain, ils proposent à l’agent de l’acheter à un prix un peu plus bas, mais très raisonnable et dans la moyenne des prix d’achat de cette communauté.

L’agent du vendeur refuse de négocier sur le prix pour eux, soit disant que le vendeur ne voulait pas baisser de prix. Après plusieurs va et vient, finalement, les acheteurs acceptent et font une offre d’achat au plein prix listé tel que cet agent leur conseillait. C’est un achat comptant et sans problème pour une vente rapide.

C’est après la transaction de clôture que les nouveaux propriétaires, nos voisins, se posent des questions sur les prix de vente et surtout ils sont frustrés parce que cet agent immobilier n’a rien fait pour les aider à négocier un prix moindre. Ils se questionnent sur leurs actions et les actions du courtier du vendeur qui était leur intermédiaire dans cet achat.

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Quand choisir un notaire public, une compagnie de titre ou un avocat en immobilier de Floride?

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Quand on achète une propriété immobilière en Floride, dans les Comtés de Broward et de Miami-Dade, on peut choisir celui ou celle qui va nous représenter dans la transaction. Dans les autres Comtés de Floride, c’est le vendeur du bien immobilier qui choisit qui sera le représentant de cette transaction.

L’acheteur peut toujours faire prévaloir son droit de choisir celui ou celle qu’il veut avoir pour compléter sa transaction dans n’importe quel endroit. Après tout, c’est l’acheteur qui paie. Comme agent immobilier en Floride, j’ai déjà suggéré ce choix à mes clients pour mieux les protéger dans leurs achats et ventes de biens immobiliers.

Quand choisir un notaire public, une compagnie de titre ou un avocat en immobilier? Voyons le rôle de chacun.

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Question sur les associations de co-propriétaires immobiliers en Floride

Quand on achète une propriété immobilière en Floride, il faut se soumettre aux règlements de l’association de co-propriètaires, ou syndicat, qui contrôle le bon fonctionnement de la communauté. Voici un exemple fréquent que les lecteurs me demandent.

Question: Nous sommes deux couples qui voulons acheter ensemble un condo en Floride. On a fait une offre et maintenant il faut faire les applications pour devenir co-propriétaires dans ce complexe. L’association demande que les nouveaux propriétaires aient des revenus de $55,000 par an. Faut-il que ce soit chacun des deux couples, ou seulement un des quatre qui doit avoir ce revenu? (Lucie L.)

Réponse: L’association ou syndicat de co-propriétaires, par son représentant, le Conseil d’Administration élu chaque année, décide comment elles veulent procéder pour accepter les futurs propriétaires. Le gouvernement de Floride a écrit une série de règlements pour la gestion des condominiums, les Florida Statures Chapitre 718,  qui doivent être suivies par toutes les associations de co-propriétaires. Les opérations quotidiennes du complexe sont laissées au bon jugement du CA. et il peut modifier certains règlements tout en suivant les lois de la Floride.

Quand l’association demande dans son application pour un nouveau co-propriétaire qu’il faut un revenu annuel de $55,000, en argent américain évidemment, cela veut dire que pour un couple marié, le revenu minimal total des deux doit être $55,000 par année. Comment l’association peut-elle le savoir? C’est en fournissant une copie des rapports d’impôt des années précédentes que l’association décide. En général, un couple marié fait un rapport d’impôt conjoint.

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Un superbe et luxueux condo, joyau du bon-vivre

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VENDU ~~ AU PRIX DE LISTE $75,000 (2016/12/31)

LIME BAY CONDOS, TAMARAC (FORT LAUDERDALE), FL. — Superbe condominium de 2 chambres à coucher et 2 salles de bain. Cette unité de coin est vendue clé en mains.

La chambre principale possède un vaste garde-robes et sa propre salle de bain privée. Sa cuisine moderne inclut le bar à déjeuners qui donne sur la « Florida Room ». Tous les appareils électro-ménagers récents de marque Whirlpool sont inclus dans la vente: le poêle, le frigidaire, le lave-vaisselle et le micro-ondes. Les planchers de ce condo sont en tuiles de céramiques et en bois laminés.

Le patio fermé crée une autre pièce où il fait bon se reposer ou entretenir des amis. Sa vue donne sur la piscine et le jardin. C’est le coin relax de l’appartement.

Lime Bay Condominium est à côté du terrain de golf Colony West très prisé des amateurs en vacances. Traversez la rue McNab et vous êtes dans le nouveau magasin du voisinage Walmart. Lime Bay est situé près de tous les services de la ville, des hôpitaux, et des grands supermarchés comme Publix et le populaire Sawgrass Mills Mall.

A peine à 20 km de la plage en voiture, Lime Bay est un coin idéal pour les retraités.

Parmi les activités qu’on retrouve à Lime Bay, il y a naturellement les piscines dont une chauffée, un jacuzzi, le terrain de tennis et le terrain de shuffleboard. Dans le centre communautaire, on a accès à la grande salle de billards, ping-pong et babyfoot, ainsi qu’aux salles de cartes et la bibliothèque, et le vaste auditorium où toutes sortes d’activités ont lieu comme les danses, les films, et le repas de Fêtes.

Lime Bay est une communauté active de séniors. D’ailleurs, le syndicat des co-propriétaires (« l’Association ») dit que Lime Bay est un complexe réservé aux personnes de 55 ans et plus. Il faut donc qu’un des acheteurs ait l’âge requis. L’Association exige aussi un dépôt en fiducie de 10 pour-cent avec l’offre d’achat et un revenu minimal annuel de $30K pour devenir co-propriétaire.

On retrouve plus d’informations sur ce condo, MLS # F10039239, ici sur le site de l’agent inscripteur, Sylvain Dupont, Matrix South Florida. On rejoint Sylvain au (561) 929-5495 ou DupontSellsHomes@gmail.com.

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Le Quitclaim Deed: Avantages et inconvénients

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Le Quitclaim Deed est un acte légal en immobilier entre un propriétaire, appelé « le cédant » (« grantor »), qui transfère son intérêt dans la propriété immobilière et un destinataire, appelé « le bénéficiaire » (« grantee »). La meilleure traduction du terme « Quitclaim Deed » que j’ai trouvée serait un « acte de renonciation ».

Cet acte de renonciation « Quitclaim Deed » est le plus souvent utilisé pour transférer les intérêts d’un titre de propriété sans échange d’argent entre des membres d’une famille ou à une corporation. Dans plusieurs États comme la Floride, la vente par le Sheriff d’une propriété adjugée en faillite est aussi conclue par un acte de renonciation.

Comme il n’y a pas en principe de transfert d’argent dans cet acte de renonciation « Quitclaim Deed », plusieurs propriétaires sont tentés de « vendre sous la table » ou « vendre au noir » leur bien immobilier pour ne pas déclarer l’impôt sur les plus-values immobilières de la vente (« capital gains tax »). Avec la complicité de compagnies de titres et d’avocats véreux et sans scrupules, plusieurs Québécois, Français et autres étrangers, utiliseront ce mode de transfert de propriété immobilière.

Mais il y a plusieurs aspects à considérer dans ce type de transaction, surtout pour « l’acheteur » ou « le bénéficiaire ». C’est ce que nous allons lire dans les paragraphes suivants.

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Pourquoi payer une commission à un agent immobilier

Maison entre bonnes mains - Immobilier Floride

Photo par thinkpanama sur Flickr

« Pourquoi devrais-je vous payer une commission quand je fais TOUT MOI-MEME? » me dit cette cliente ingrate quelques jours avant la cloture de la transaction. Sur le coup, je n’en revenais pas et je suis resté bouche bée et je n’ai pas su quoi répliquer.

Après toutes les négociations que j’avais faites pour vendre son condo, les discussions entre le représentant de son acheteur et elle, ma cliente, l’inspecteur en bâtiments, la compagnie de gestion, l’association des co-propriétaires, son avocat et finalement la compagnie de titres, elle me dit qu’elle fait tout elle-même pour clore cette transaction. « Quelle co… », je me suis dit sur le coup.

Par la suite, j’ai réfléchi et j’ai compris que son ignorance était en partie de ma faute. Les professionnels dans l’immobilier s’imaginent que tout le monde sait comment une vente ou un achat immobilier fonctionne en détail. On se le fait répéter assez souvent: « Je peux la vendre moi-même ma maison, je n’ai pas besoin d’un agent immobilier ». Et ma cliente a pensé de la même façon.

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Gicleurs pour tous les condos en Floride

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L’État de Floride vient de décréter que tous les complexes de condominiums de deux étages et plus devront maintenant être équipés rétroactivement d’un système de gicleurs pour la prévention des incendies. Ce nouveau règlement de l’agence qui gouverne les condominiums prend effet en 2017 à moins qu’il ne soit refusé par les co-propriétaires avant le 1er janvier prochain.

Auparavant seulement les tours de condos et d’appartements devaient avoir des gicleurs et pour cause. Maintenant ce seront tous les condos de 2 étages et plus qui seront obligés d’avoir un système de gicleurs dans tous les appartements. Les administrations de co-propriétaires vont devoir penser non seulement au financement mais aussi à toute la logistique pour cette installation.

En termes de coûts, les estimations varient entre $800 et $6,000 par unité avec un prix moyen de $2,000 par condo que le co-propriétaire aurait à payer.

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La meilleure cote de crédit pour un achat immobilier

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Bien qu’en Floride les propriétés immobilières sont en général achetées au comptant, on peut aussi avoir recours à l’emprunt de plus ou moins long terme. Mais que l’on achète dans n’importe quel pays, on s’aperçoit que les taux hypothécaires sont toujours basés sur notre cote de crédit.

Non seulement ça, mais les syndicats de co-propriétaires (« les associations ») aussi vérifient l’état du crédit du futur propriétaire et ils peuvent même refuser l’acheteur à cause d’une mauvaise cote de crédit.

Alors, comment obtenir la meilleure cote de crédit possible pour bénéficier du meilleur taux possible et devenir propriétaire?

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Avez-vous le bon prix pour vendre votre condo en Floride?

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La demande (l’achat) dépasse l’offre (la vente) dans de nombreuses régions du pays aujourd’hui et surtout en Floride. Avoir le bon prix de liste d’une propriété à vendre, que ce soit un condominium ou une maison, est un grand défit pour les professionnels de l’immobilier. Les vendeurs veulent souvent que le prix de leur bien immobilier soit supérieur au prix recommandé parce qu’ils croient qu’ils ont mis des « vis en or dans le gyproc« . Cependant, les meilleurs agents savent que dire au propriétaire l’heure juste est plus important que d’être apprécié par le vendeur. On ne se fait jamais aimé en disant la vérité, malheureusement.

Plus tard, n’existe pas!

Les vendeurs pensent parfois « Si le condo ne se vend pas pour ce prix, je pourrais toujours le baisser plus tard. » Les études de recherche prouvent que les maisons qui subissent une réduction de prix de liste restent sur le marché plus longtemps ce qui revient à vendre à moindre prix que pour des biens similaires.

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5 Raisons de faire inspecter un bien immobilier en Floride avant achat

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Acheter un bien immobilier est la dépense la plus importante qu’on aura dans notre vie. Et le deuxième investissement le plus important sera de posséder une résidence secondaire, un chalet ou un condo en Floride. Qu’on achète dans notre pays ou ailleurs, on veut savoir ce que vaut notre achat et quelles seront les dépenses additionnelles avant d’emménager.

En Floride, tous les acheteurs ont le choix de faire ou non l’inspection avant l’achat quand ils achètent comptant. Pour un prêt hypothécaire, le prêteur exigera une inspection obligatoire. Le contrat d’achat indique clairement que l’acheteur demande un certain nombre de jours pour inspecter le bien immobilier.

Tous les agents immobiliers de Floride recommandent aux acheteurs l’inspection avant l’achat du bien immobilier désiré.

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Un fraudeur déjoué par la compagnie de titres

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FORT LAUDERDALE, FLORIDE — Cette compagnie de titres, Independence Title,  a déjoué un fraudeur qui allait empocher $75,000 à la vente d’une propriété qui ne lui appartenait pas la semaine dernière.

Pour acheter ou vendre un bien immobilier en Floride, on choisit en général une compagnie de titre (« Title Company »). C’est cette compagnie qui fera la recherche du titre de propriété pour savoir qui possède vraiment la propriété vendue. Elle fournira aussi au nouveau propriétaire à la clôture de la transaction un titre clair de tous liens financiers ainsi qu’une police d’assurances de titres qui garantit que la transaction est légitime et correcte.

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