Le Quitclaim Deed: Avantages et inconvénients

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Le Quitclaim Deed est un acte légal en immobilier entre un propriétaire, appelé « le cédant » (« grantor »), qui transfère son intérêt dans la propriété immobilière et un destinataire, appelé « le bénéficiaire » (« grantee »). La meilleure traduction du terme « Quitclaim Deed » que j’ai trouvée serait un « acte de renonciation ».

Cet acte de renonciation « Quitclaim Deed » est le plus souvent utilisé pour transférer les intérêts d’un titre de propriété sans échange d’argent entre des membres d’une famille ou à une corporation. Dans plusieurs États comme la Floride, la vente par le Sheriff d’une propriété adjugée en faillite est aussi conclue par un acte de renonciation.

Comme il n’y a pas en principe de transfert d’argent dans cet acte de renonciation « Quitclaim Deed », plusieurs propriétaires sont tentés de « vendre sous la table » ou « vendre au noir » leur bien immobilier pour ne pas déclarer l’impôt sur les plus-values immobilières de la vente (« capital gains tax »). Avec la complicité de compagnies de titres et d’avocats véreux et sans scrupules, plusieurs Québécois, Français et autres étrangers, utiliseront ce mode de transfert de propriété immobilière.

Mais il y a plusieurs aspects à considérer dans ce type de transaction, surtout pour « l’acheteur » ou « le bénéficiaire ». C’est ce que nous allons lire dans les paragraphes suivants.

Vendre une propriété ou si vous préférez « transférer une propriété avec un acte de renonciation » se fait entre un propriétaire et un acheteur directement sans autre intermédiaire ou courtier immobilier.

Avantages pour le propriétaire

  • Aucun agent ou courtier immobilier, donc pas de commission à payer;
  • Pas d’impôt sur la plus-value ou le gain en capital à déclarer;
  • Aucune taxe de transfert de titres de propriété;
  • Frais minimes ($30 à $200) pour l’acte de renonciation notarié et enregistré.

Avantages pour l’acheteur

  • Facilité d’achat, peu de papiers à remplir;
  • Occupation immédiate du bien immobilier.

Les inconvénients

Comme le propriétaire se désiste entièrement de son titre de propriété sans aucune garantie offerte, il n’y a aucun inconvénient apparent pour le propriétaire cédant.

C’est le bénéficiaire, en fait l’acheteur, qui se retrouve avec tous les inconvénients.

Le premier et plus important inconvénient est le prix de vente souvent beaucoup plus élevé que la valeur réelle du bien immobilier. Et les propriétaires qui vendent par eux-mêmes le savent très bien. Un courtier immobilier représentant l’acheteur aurait dirigé son client vers un produit au prix courant du marché ou aurait négocié pour ajuster le prix d’achat du bien au prix du marché.

  • Prix d’achat au dessus de la valeur réelle de la propriété
  • Aucune garantie sur la propriété
  • Aucun lien de responsabilité du propriétaire, le cédant
  • Aucune assurance du titre de la propriété
  • Aucune vérification des liens financiers sur la propriété
  • Seulement la parole du vendeur

Toute la charge de responsabilité est transférée au bénéficiaire, l’acheteur en d’autres termes.

Un scénario de transfert par acte de renonciation

Considérez ce scénario et vous comprendrez pourquoi cet acte de renonciation (« Quitclaim Deed ») est plutôt réservé au transfert de propriété entre membres d’une même famille. En bref, il s’agit surtout d’honnêteté dans la transaction.

Vous avez trouvé sur Kijiji un condo vendu par le propriétaire dans un endroit que vous aimez et connaissez bien parce que vous avez déjà loué l’hiver dans ce complexe. Les photos disent tout, n’est-ce pas? Peut-être avez-même visité l’appartement et c’est vraiment celui que vous vouliez.

Quoiqu’il en soit, vous faites une offre au propriétaire et il vous convainc de faire un Quitclaim Deed pour que ça coûte moins cher et surtout que vous n’ayez pas besoin d’un agent immobilier.Vous acceptez.

Et le propriétaire vous emmène chez son avocat qui remplit le document de l’acte de renonciation, Quitclaim Deed. Le propriétaire dans un élan de grande générosité paie les frais pour l’acte notarié, environ $30 à $150, et l’appartement est à vous tout de suite.

La scène d’action

Quelques mois plus tard, vous recevez une lettre d’un avocat dans laquelle il vous poursuit pour un montant de $9,500 afin de couvrir les dommages et les réparations du logement en dessous du vôtre parce que votre réservoir d’eau chaude a coulé en bas, « Comment ça? » vous dites-vous. C’est un réservoir neuf, le propriétaire précédent vous l’a dit.

En effet, c’est un réservoir neuf parce que le vieux avait expiré de la plus mauvaise manière chez le propriétaire en dessous. Vous contactez illico le propriétaire de qui vous avez acheté la propriété. « C’est pas mon problème! » vous répond-il, et il a absolument raison.

Vous avez acheté ce bien immobilier avec un titre de propriété, l’acte de renonciation, « Quitclaim Deed », qui ne possède aucune garantie.

C’est donc VOUS, le nouveau propriétaire, le bénéficiaire,  qui êtes responsable des dommages causés par le propriétaire précédent, le cédant, et c’est VOUS qui aura à payer les réparations de votre voisin. Bonne chance!

Un autre petit scénario commun: les taxes impayées

Vous avez emménagé dans votre nouveau condo et vous recevez une lettre cinq ou six mois plus tard du Comté. On vous informe que le compte de taxes de l’an dernier n’a jamais été payé et qu’une compagnie est maintenant en possession de votre appartement. Non seulement vous devez leur payer le montant dû mais en plus, vous avez des intérêts à verser. Et dans quelques mois votre condo appartiendra à cette compagnie.

Comment aimerez-vous maintenant votre acte de renonciation, « Quitclaim Deed », cet acte qui n’a pas coûté cher au transfert?

Suivez les conseils d’un agent/courtier immobilier réputé dans tous vos achats et ventes de biens immobiliers en Floride.

Jean Feuillet

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