Prévoir le règlement de succession (probate) en Floride est aussi important que l’achat du bien immobilier

Maison entre bonnes mains - Immobilier Floride

Avec les émotions de l’achat on oublie souvent de prévoir pour le pire, c’est-à-dire le décès de l’un des acheteurs. Il est trop tard alors pour changer quoi que ce soit sur le titre de propriété. On est pris dans l’engrenage juridique du règlement de succession, et on perd tout contrôle sur la situation.

Le philosophe et coach en développement personnel, Jim Rohn répétait souvent: « Si vous ne faites pas votre propre plan de vie, quelqu’un d’autre va le faire pour vous. Et devinez ce qu’il vous aura planifié? Pas grand chose. »

Le résultat ne sera certainement pas ce que vous auriez aimé avoir. Tout le monde dans les transactions choisit la voie de la facilité et évite les complications.

Dans un article précédent, nous avions écrit à propos des types de titres de propriétés en Floride. Mais aussi important, il faut connaître les droits de propriété que nous avons ou pouvons avoir avant d’acheter un bien immobilier.

Les acheteurs de biens immobiliers en Floride peuvent lire sur le titre de propriété quels sont les droits auxquels ils sont associés comme propriétaires. Tout dépend du status marital des propriétaires.

Aux États-Unis, moins d’une vingtaine d’États reconnaissent le droit civil du mariage (Common Law Marriage). La Floride ne fait pas partie de ce groupe. Donc, les acheteurs qui ne sont pas mariés légalement, même si ils sont reconnus dans leur pays comme mariés ou partenaires sous le Droit Civil ou Common Law, en Floride, sont considérés comme célibataires simplement.

L’agent de titre fera parvenir aux acheteurs avant la clôture de la transaction un document d’engagement qui indiquera à quels types de droits ils seront associés lors de la conclusion de l’achat. C’est à ce moment que les acheteurs peuvent choisir et changer ce droit pour l’adapter à leurs propres situations.

Dans le cas de gens mariés légalement, c’est très simple. En Floride, les propriétaires mariés sont considérés comme ayant un droit de survivance: la propriété passera automatiquement du décédé au survivant sans autre façon. Par la suite, ce sera au survivant de décider comment sera transférée la propriété à ses héritiers.

Les autres acheteurs ont deux choix: être considéré comme propriétaires avec la propriété en commun (tenancy in common), ou propriétaires avec la propriété tenue conjointement (joint tenancy). Cette dernière est souvent le droit préféré des couples non-mariés qui veulent transférer le titre de propriété au survivant. On verra écrit sur le document d’engagement et plus tard sur le titre:

Joseph Untel, a single man, and Marie Unetelle, a single woman, joint tenants with full rights of survivorship.

Maintenant, qu’en est-il lorsque deux couples non-mariés achètent une propriété ensemble? On a alors quatre propriétaires qui doivent décider comment ils veulent être traités dans cette acquisition. Si vous ne le mentionnez pas à l’agent de titre, il y a de fortes chances que vous serez attribués le droit de propriété en commun, tenants in common.

Qu’arrivera-t-il au décès de l’un des propriétaires? Son ou ses héritiers doivent initier le plus tôt possible un règlement de succession (probate) en Floride. C’est un processus complexe que seul un avocat de la Floride peut conclure. Oubliez votre notaire à moins qu’il ou elle puisse vous référer à un avocat avec qui il a déjà fait affaire et qui est spécialisé en règlement de succession.

Avant la conclusion de l’achat, les quatre futurs propriétaires peuvent demander à l’agent de titre que le titre soit enregistré avec la mention de propriétaires conjointement unis avec droits entiers de survivance (joint tenants with full rights of survivorship).

Au décès de l’un des propriétaires, le droit et sa partie de la propriété sera automatiquement transférés aux survivants. C’est alors un processus plus facile et rapide. Il faudra quand même un avocat pour faire les choses en règle. Vous aurez peut-être aussi à trouver un fiscaliste trans-frontière qui est spécialisé dans les taxes et impôts des deux côtés de la frontière.

Quelques idées sur lesquelles réfléchir avant de compléter votre transaction d’achat immobilier en Floride:

  • Choisissez le type de droits que vous désirez pour cette propriété.
  • Faites un testament écrit en anglais et si possible notarié.
  • Vérifiez ce qui est écrit sur le document d’engagement de la compagnie de titres avant de signer.

Finalement lors d’un règlement de succession (probate) en Floride, il faut s’armer de patience. Même avec la meilleure volonté les avocats et le gouvernement prendront au moins de 1 à 6 mois ou plus pour mener à bien ce règlement, sauf dans les cas de droits de survivance pour gens mariés ou non.

NOTE: Nous ne sommes ni avocats, ni fiscalistes, ni comptables et nous ne faisons aucune représentation de l’être. Nous n’interprétons pas non plus les lois de l’immobilier en Floride. Nous espérons seulement vous donner assez d’informations pour que vous puissiez contacter vous-même un avocat, fiscaliste ou comptable et avoir une idée de ce que vous avez besoin pour conclure votre transaction ou modifier vos documents.

© 2014 – Jean Feuillet, P.A. – All rights reserved / Tous droits réservés.

  1. Une autre possibilité de titre de propriété sans règlement de succession en Floride est le « Lady Bird Deed » ou « Enhanced Life Estate Deed ». C’est un processus qui permet au partenaire survivant de léguer aux héritiers la propriété de son vivant tout en gardant le contrôle de la propriété. Il y a plusieurs avantages au Lady Bird Deed en particulier le fait que les héritiers n’auront pas à payer de taxes sur les biens immobiliers hérités. C’est cependant un titre particulier et il vaut mieux faire avec un planificateur fiscal de Floride pour décider comment arriver à la meilleure solution. Voici le lien d’un avocat qui explique bien ce qui se passe avec ce type de droit et de titre de propriété: http://www.naplesnews.com/news/2014/mar/11/its-the-law-the-lady-bird-proviso-avoids-probate/

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  2. Bonjour M.Feuillet,

    Juste pour être sûr : comme j’ai acheté mon condo seul, et que si jamais il m’arrivait quelque chose et que je voudrais que ce soient mes enfants les bénéficiaires de mon condo, est-ce que seulement le mentionner sur mon testament ici au Québec est suffisant?

    Merci

    Yves Duchesneau

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  3. Bonjour M Duchesneau,

    Probablement que au décès, vos héritiers auront à initier un règlement de succession en Floride avec un avocat. Il demandera d’avoir un testament en anglais, ou le fera traduire officiellement, puis entamera la demande de règlement avec l’État de Floride.

    Vous pouvez contactez des avocats trans-frontières ou un planificateur fiscal trans-frontière. Voici deux noms qui pourront vous aider:

    – Me David S. Willig, avocat francophone, (305) 860-1881 // Interlawlink@aol.com // et son lien sur LinkedIn https://www.linkedin.com/pub/david-willig/0/42a/a9b
    – Jacques Raymond, Keats Connelly, Planificateurs fiscaux, (561) 602-0275 // jacquesr@keatsconnelly.com // et leur lien http://keatsconnelly.com

    Il y en a d’autres aussi mais ces deux noms sont des personnes avec qui j’ai eu des contacts et des réponses à mes questions.

    Bonne journée,
    Jean Feuillet

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