Evaluation foncière et prix de vente de l’immobilier en Floride

Faire fructifier son investissement immobilier en Floride

De par la loi de Floride, l’Évaluateur du Comté (County Property Appraiser) est une personne élue tous les 4 ans par les électeurs. Il (ou elle) n’est pas responsable de l’envoi des factures d’impôt foncier, ni de la collection de ces impôts ou même de la décision des montants imposés.

L’Évaluateur du Comté, son bureau et  ses employés n’ont absolument aucun lien avec des partis politiques ni avec les différents paliers gouvernementaux. Sinon, ce serait trop facile: ce gouvernement est dû pour une élection, donc on baisse les taxes pour accrocher des électeurs et on augmente l’évaluation foncière pour avoir plus de fonds, de sorte que les électeurs n’y voient que du feu. Connaissez-vous des endroits comme ça?

Pas en Floride … du moins pour ce qui est de l’évaluation foncière. Tous les cinq ans l’équipe de l’Évaluateur du Comté se promène dans tous les voisinages pour déterminer l’évaluation des propriétés et ajuster la valeur des biens immobiliers. Cette année, 2013, ça fait cinq ans. Donc les évaluations précédentes étaient plus ou moins basées sur les valeurs des prix de ventes surélevés de 2008, le sommet de la crise immobilière.

Point important pour tous les propriétaires: en Floride, les évaluateurs ne demanderont jamais d’entrer dans votre maison ou condo et si vous avez une clôture, ils ne pénètreront pas sur votre terrain. En Floride, comme dans tous les États Unis, nous sommes très possessifs de nos biens et de notre propriété. C’est un droit constitutionnel. Personne n’a le droit d’entrer chez nous, même notre voiture, sans notre permission, ni même les policiers s’ils n’ont pas de mandat de perquisition (et ils le savent très bien).

Le travail de l’Évaluateur du Comté

Le rôle de l’Évaluateur du Comté est vraiment d’assurer une évaluation équitable de toutes les propriétés et d’appliquer toutes les exceptions dans l’établissement de cette évaluation. Ce sont les villes, le Comté, les commissions scolaires et les autres organismes qui vont fixer le taux d’imposition pour l’année courante.

Quelles sont les exceptions qui peuvent faire baisser la valeur estimée d’une propriété en Floride? Tout d’abord, l’exemption du Homestead. C’est une exemption réservée aux résidents de Floride  qui fait que la valeur estimée des propriétés de ces résidents ne peut pas augmenter de plus que 3% par année.

C’est pourquoi, lorsque vous comparez les valeurs estimées des condos en particulier parce que c’est plus facile à voir, les valeurs peuvent varier du tout au tout. Certains appartements seront indiqués à des prix beaucoup plus élevés, tandis que ceux des premiers acheteurs n’auront presque pas augmenté.

On ne peut donc pas se fier sur les évaluations municipales ou de comté pour déterminer le prix de vente d’une propriété en Floride, parce qu’il peut y avoir des extrêmes en comparant deux propriétés similaires, l’une qui pourrait appartenir à un résident et l’autre à un non-résident. Quelqu’un qui vit dans l’État de New York et qui a un bien immobilier en Floride est un non-résident en Floride, puisque sa place de résidence principale est dans New York.

Prix de vente, évaluations et estimations

Tant qu’il y aura du soleil en Floride, des plages immaculées, du sable, des vagues, et des terrains de golf bien verts et bien entretenus, il y aura de la demande pour acheter des biens immobiliers et surtout des vendeurs. Mais comment trouver ce bien immobilier sans se faire avoir?

Ce qui détermine le prix de vente est donc le marché, par l’offre et la demande. On peut oublier tout de suite et sans regret  l’estimation du Comté. Ça n’a aucun rapport avec les vrais prix de vente. Comme on l’a vu, il y a trop de différences entre les biens immobiliers pour arriver à un juste milieu. Par contre, on utilisera les estimations. On peut toujours faire appel à un estimateur indépendant mais ce sera aux frais de l’acheteur, et ça peut prendre du temps.

Par contre, les agents immobiliers et les banques ont accès à des systèmes informatiques d’estimations très sophistiqués et relativement précis. Ces systèmes sont appelés « modèles d’évaluation automatisés » ou AVM (Automated Valuation Models). Ce sont des programmes mathématiques complexes qui étudient non seulement les ventes dans une localité, mais aussi considèrent les propriétés en vente, les taxes et les évaluations foncières, ainsi que toutes les informations pertinentes pour établir une analyse correcte du prix de vente suggéré.

Les banques naturellement utilisent ces systèmes parce que c’est avec ces données qu’elles pourront déterminer si elles prêtent ou non pour l’achat d’un bien immobilier. Les agents immobiliers quant à eux ont un système similaire et aussi précis parce qu’ils sont la source des données sur les ventes des biens immobiliers, bien avant tout le monde.

Il y a bien sûr les Zillow et les Trulia qui essaient bien de se tailler une place dans le domaine de l’estimation des biens immobiliers, mais comme leur seul lien avec les ventes sont les dossiers officiels publiques des Comtés, leurs résultats sont toujours décalés et souvent inexacts. Zillow le sait bien et publie régulièrement un rapport sur les écarts entre leurs données et les données officielles de vente.

Achetez-vous au prix de vente réel?

Les achats immobiliers sont souvent sur un coup de coeur et c’est à l’agent immobilier de garder les idées claires afin de mieux protéger son client dans son achat. Est-ce qu’ils le font tous? Absolument pas.

Mais nous, nous le faisons parce que c’est important pour le client de savoir qu’il ne fait pas une erreur financière qui lui coûtera à long terme. Ça fait partie intégrale de notre réputation d’intégrité et d’honnêteté dans le domaine immobilier en Floride, et des services exclusifs de l’équipe Arcand et Feuillet.

Avant de faire votre offre d’achat, vous n’aurez même pas à le demander. Nous vous fournirons le rapport de la propriété qui vous intéresse basé sur le modèle d’évaluation automatisé utilisé par l’Association Nationale des Agents Immobiliers, le NAR (National Association of Realtors®). Vous y trouverez toutes les informations nécessaires pour décider si vous voulez aller de l’avant dans votre projet d’achat et à quel prix.

Maintenant, vous savez tout sur les estimations, les évaluations foncières et le calcul du prix de vente!

Ci-dessous, quelques références que vous pouvez consulter.

Sur ce, on vous souhaite une excellente journée, en espérant vous rencontrer en Floride bientôt.

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