Les inspections des biens immobiliers en Floride

Inspection immobilière - Immobilier Floride - FEMA

Le contrat d’achat et de vente d’un bien immobilier peut souvent s’annuler immédiatement durant la période allouée pour l’inspection de la propriété sans aucune autre raison ou explication.

En premier lieu, il est très important d’engager un inspecteur en bâtiments certifié pour vérifier l’état du bien immobilier qu’on veut acheter. C’est la protection principale sur laquelle l’acheteur peut compter.

Par contre, les « mononcles », comme les appellent un ami, ces personnes qui gravitent autour de nous et qui connaissent tout, ont tout vu, et sont les uniques références dans tous  les domaines, eux, ne sont malheureusement pas qualifiés pour apporter un jugement approprié sur la condition du bien immobilier à acheter.

En Floride, tous les contrats d’achat et de vente contiennent une clause de vente « As Is », c’est-à-dire, vendu tel que vu. Il y a deux contrats majeurs utilisés par tous les agents et l’un est plus rigoureux que l’autre pour protéger l’acheteur. Toutefois, l’acheteur peut annuler son contrat quelque soit le type de contrat.

Quant au vendeur, il n’est pas tenu de négocier plus avant ou de baisser son prix de vente. Alors, pourquoi annuler un contrat d’achat d’après le rapport d’inspection si le bien immobilier qu’on veut se procurer nous plaît et rencontre nos désirs et attentes?

Personnellement, je préfère que l’acheteur soit présent lors de l’inspection. L’inspecteur peut lui expliquer de vive voix ce qui se passe vraiment et comment interpréter le rapport qu’il recevra par la suite.

Quand un acheteur lit son rapport d’inspection, sans avoir participé aux étapes de l’inspection, il peut s’inquiéter parce qu’il ne comprend pas l’intention et le message que l’inspecteur voulait convoyer. Le rapport est un condensé de ce que l’inspecteur a noté d’après son expérience et il est remplit d’informations et de coûts qui peuvent surprendre un acheteur non averti.

L’inspecteur en bâtiments est obligé d’écrire dans son rapport ce que son association professionnelle lui recommande d’écrire, et d’utiliser des tables normalisées pour déterminer la durée de vie des structures et des appareils inclus dans la vente de la propriété. Ce rapport sera sans doute requis pour acheter une police d’assurances pour le bien immobilier convoité.

1. L’électricité

La première chose que l’inspecteur fera dès son arrivée est de vérifier l’état des circuits électriques et des prises de courant.

La remarque la plus courante qu’on rencontrera de la part de l’inspecteur est que le panneau des circuits électriques a été jugé défectueux dans certains cas. En effet, il existe deux types de panneau qui peuvent causer des feux, les marques FPE (Federal Pacific Electric) et Zinsco. Les lecteurs intéressés peuvent en lire plus sur le site Is My Panel Safe?

Ces panneaux ont été installés partout ou presque en Floride et ailleurs aux États-Unis dans les années 1950 à 1980 et peuvent causer des feux. Des millions de maisons et condos possèdent ces panneaux et souvent les compagnies d’assurance refusent d’assurer la propriété si elles connaissent leur existence. Le coût de remplacement d’un tel panneau varie de $800 à $1,500.

2. Les disjoncteurs GFCI

Récemment les codes de construction recommandent et exigent l’installation de disjoncteurs du type GFCI (Ground Fault Circuit Interrupter) dans les salles de bains, la cuisine et le garage, en fait tous les endroits où l’eau peut pénétrer. L’objectif de ces prises électriques est de se fermer aussitôt qu’il y a court-circuit, afin d’éviter des blessures graves, des brulures, ou la mort.

Dans la plupart des propriétés avant 1985, ces disjoncteurs n’existaient pas. L’inspecteur, se fiant au code actuel, se voit dans l’obligation d’écrire dans son rapport qu’il n’y a pas de disjoncteurs GFCI et qu’on devrait en installer pour sa propre protection, ce qui n’est pas une mauvaise idée, à mon avis.

3. L’unité de climatisation centrale

Ça c’est un gros morceau très important en Floride. Ils est composé de deux éléments principaux: le compresseur qui se trouve à l’extérieur de l’habitation, et l’échangeur d’air qui est à l’intérieur. Les inspecteurs estiment qu’une unité de climatisation a une durée de vie de 7 à 15 ans pour l’unité externe et 15 ans pour l’échangeur d’air.

Est-ce que ça veut dire que la climatisation va s’arrêter pile à 15 ans? Pas du tout.

Récemment, nous avons remplacé chez nous notre unité de climatisation centrale complète. Elle avait déjà 30 ans et fonctionnait parfaitement bien depuis des années. Nous avions un contrat de service qui la protégeait, mais on nous a fait miroité tous les escomptes fournies par le gouvernement si on remplaçait notre unité, et on la fait remplacer. C’était une bonne affaire, mais pas vraiment un besoin essentiel.

4. Le réservoir d’eau chaude

L’association des inspecteurs suggère que les réservoirs d’eau chaude conventionnels ont une durée de vie de 6 à 12 ans.

Le nôtre a aussi 30 ans et il n’est pas rouillé. Comme il est dans le garage, ça ne nous inquiète pas si il expire de sa longue vie. Dans un condo, c’est différent. Je ne suis pas sûr que le voisin du palier en dessous sera très content de recevoir toute cette eau sur la tête.

Par contre, avec la plupart des contrats de service comme Pride A/C, ECM, et autres, le réservoir sera remplacé gratuitement et la compagnie s’occupe d’aller chercher les permis de la ville et de partir avec la vieille unité.

Ces quatre équipements sont les plus importants à considérer dans l’achat d’un bien immobilier en Floride. Les autres, comme les électro-ménagers, les cabinets de cuisine et les toilettes sont plus des goûts personnels qu’on accepte ou qu’on rejette, mais il n’ont pas grande importance dans une inspection immobilière.

Nous recommandons à tous les acheteurs de prendre un contrat de service pour protéger leurs biens immobiliers, ou si ce contrat est transférable du vendeur, de payer pour continuer à être protégé. Les frais annuels sont souvent minimes et raisonnables, compte tenu des produits qu’ils garantissent.

Alors, pourquoi s’énerver avec le rapport d’inspection?

Certes, il peut y avoir quelques dépenses additionnelles, mais rien de catastrophique. Et souvent, ce sont des problèmes qu’on avait découvert durant les visites de la propriété avant l’offre d’achat.

Sur ce, on vous souhaite une excellente semaine, en espérant vous rencontrer en Floride bientôt.

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