Immobilier Floride Hebdo: De l’importance des d√©clarations …

Maison entre bonnes mains - Immobilier Floride

Photo par thinkpanama sur Flickr

Ce qu’on entend par « d√©clarations », en anglais « disclosures », ce sont tous les d√©tails sur la propri√©t√© qui entrent dans la composition de votre offre d’achat et de vente et qui doivent √™tre communiqu√©s entre les participants de cette transaction. Le probl√®me, c’est qu’on ne conna√ģtra jamais tout, et peut-√™tre cela vaut-il mieux.

Mais il y a des choses que vous devriez v√©rifier et vous assurez qu’elles sont correctes. C’est aussi le travail de l’agent de prot√©ger son client dans la transaction et de l’avertir des dangers potentiels dans la transaction.

Les déclarations du vendeur

Il vient de m’arriver une histoire √† laquelle je ne m’attendais pas dans cette transaction. Heureusement le vendeur ne me bl√Ęme pas, parce que c’√©tait elle qui devait en fait savoir ce qui se passait dans son association. Nous avions sign√© un contrat d’achat et de vente avec un acheteur pour son condo.

Ma cliente n’habitait plus l’appartement depuis quelques mois et son courrier √©tait achemin√© √† sa nouvelle r√©sidence.

Elle re√ßoit quelques jours apr√®s l’acceptation du contrat une lettre de l’association des co-propri√©taires pour l’avertir qu’une cotisation sp√©ciale (« special assessment »)¬†allait √™tre vot√©e √† la prochaine r√©union du conseil d’administration. Cette cotisation mensuelle additionnelle de $37 serait payable sur une p√©riode de cinq ans.

On avertit aussit√īt l’acheteur et son avocat qui est en charge de la cl√īture de la transaction √† propos de cette cotisation. Dans les suppl√©ments du contrat (« addendum »), l’acheteur avait accept√© de payer les mensualit√©s de toute nouvelle cotisation.

Son avocat, sp√©cialis√© en immobilier, √©tudie le contrat et d√©clare que c’est le vendeur qui devra payer cette cotisation en entier, environ $2,500, et que l’acheteur ne devra rien. Pourquoi? J’en √©tais d√©concert√©. La situation √©tait tr√®s f√Ęcheuse.

Je consulte les avocats de l’association des agents immobiliers pour en conna√ģtre davantage sur les droits de mon vendeur et les raisons de la d√©cision de l’avocat de l’acheteur. Voici pourquoi le vendeur devra payer cette cotisation en entier √† la cl√īture de la transaction:

Le vendeur √©tait tenu de savoir ce qui se passe dans sa communaut√©, i.e. assister aux r√©unions du Conseil d’Administration, et aurait d√Ľ √™tre au courant de cette cotisation sp√©ciale puisque celle-ci avait √©t√© d√©cid√©e bien avant que le premier versement ne soit payable et bien avant que le contrat ne soit accept√©.

J’ai tent√© de n√©gocier avec l’agent de l’acheteur, mais c’est lui qui tenait le bon bout du b√Ęton. Je peux vous dire que le vendeur n’√©tait pas content du tout de cette d√©cision et qu’elle ait √† payer ce montant sans qu’elle puisse elle-m√™me en profiter. √áa baisse de beaucoup ce qu’elle esp√©rait r√©colter pour ses vieux jours.

La morale de cette histoire est que le vendeur doit d√©clarer tout ce qu’il sait et chercher √† savoir ce qu’il ne conna√ģt pas sur les affaires en cours de son association.

Ignorantia jusris non excusat.

(L’ignorance de la loi n’excuse pas!).

Les d√©clarations de l’acheteur

Les seules d√©clarations faites par l’acheteur sont inclues dans le contrat d’achat et de vente typique. Il s’agit des d√©clarations quant au financement, au but de l’achat, et des droits que l’acheteur demande d’avoir durant la p√©riode entre l’acceptation du contrat et la cl√īture de la transaction. On pensera entre autres aux inspections diverses.

L’acheteur aussi se doit de constater et d’accepter ce que le vendeur lui a d√©clar√© dans le document « Seller Property Disclosures » qui sera partie int√©grale de ce contrat d’achat, ainsi que de toutes les autres d√©clarations possibles par exemple celles reli√©es √† l’association des co-propri√©taires aux frais d’entretien et aux cotisations sp√©ciales.

On ne joue pas avec les d√©clarations et un contrat peut se rompre si l’une des parties n’est pas honn√™te dans ses repr√©sentations. Il peut aussi y avoir des cons√©quences m√™me plus graves si l’affaire est amen√©e devant les tribunaux par l’acheteur ou le vendeur.

Sur ce, j’esp√®re que √ßa ne vous arrivera pas et que nous serons l√† pour vous prot√©ger. Pierrette et moi vous souhaitons une excellente semaine, en esp√©rant vous rencontrer en Floride bient√īt.

Merci de nous lire et de commenter sur cet article. Cliquez aussi sur le le bouton « J’aime ceci », √ßa nous fait toujours plaisir.

Copyright ¬© 2012, Jean Feuillet ‚Äď Tous droits r√©serv√©s.
Realtor¬ģ, CIPS, SFR, CPPM

%d blogueurs aiment cette page :