Les coopératives d’habitation dans l’immobilier en Floride

South Palm Beach Condos in LakesideOn reconnaît ce type de propriété par plusieurs noms. On parlera de « coopérative d’habitation », de « co-op » ou même écrite ainsi « coop », ou encore d’un « immeuble coopératif » et même d’un « projet de logement coopératif ».

En Floride, ce type de propriété était très populaire dans les années ’50, et il s’en est construit beaucoup. Une co-op ressemble physiquement à tous les autres complexes de condominiums en Floride. En les regardant, ça ne saute pas aux yeux de se dire « Ha! ça c’est une co-op. » Pourtant elles existent vraiment et il y a des acheteurs.

Comment les trouvera-t-on, ces co-ops? Ce n’est que dans une inscription sur le MLS (Multiple Listing Service) où nous pourrons lire la mention de « CO-OP » dans la description légale de cette propriété et sous la rubrique du type d’administration et de gestion.

Souvent ces co-ops sont situées dans de très beaux endroits, près de l’océan, mais rarement direct sur l’océan. La plupart des co-ops du sud de la Floride sont aussi réservées aux seniors de  55 ans et plus, et elles possèdent leurs propres règlements de cohabitation. Le plus commun concerne l’impossibilité de louer son appartement.

Comme dans toute propriété assujettie au contrôle d’une association de co-propriétaires, il est important de vérifier si nous acceptons les règlements du complexe d’habitation.

Choisir entre un condominium ou une coopérative d’habitation

Le type et le titre de la propriété

Ces deux type de propriété, les condominiums et les coopérative d’habitation, sont des développements à intérêt commun, c’est-à-dire que tous les propriétaires et résidents partagent des aires communes, que ce soient les escaliers, la piscine, le centre communautaire ou les jardins. Mais c’est là où s’arrête la ressemblance.

Dans un complexe de condominiums, chaque copropriétaire est propriétaire titulaire de son appartement individuellement et des aires communes en indivis. Donc, à l’achat d’un condominium le nouveau propriétaire reçoit un titre de propriété clair de tous liens financiers et il devient le roi (ou la reine) dans son logis.

Pour les coopératives d’habitation, c’est une toute autre histoire. La coop est et appartient à une corporation qui en possède les bâtiments. Le terrain est souvent loué à une entité pour une période limitée, en général 100 ans ou moins. Ce contrat de location est peut-être renouvelable à échéance, mais ça n’est pas une garantie. C’est un peu comme louer dans un parc de maisons mobiles. On est toujours à la merci du proprio.

Il n’y a donc pas de propriétaires dans une coop, mais seulement des actionnaires qui possèdent chacun une action dans cette corporation. La corporation, en retour, loue à ses actionnaires un appartement dans lequel ils ont le droit de résidence. Dans une coop, on est locataire mais aussi actionnaire.

Dans une coopérative d’habitation vous ne recevez pas un titre de propriété enregistré dans les Registres Officiels du Comté comme dans l’achat d’un condo ou d’une maison. À l’achat vous recevrez seulement une action qui vous donne un droit de vote dans les affaires de la corporation. C’est comme lorsqu’on achète une action d’IBM.

Les taxes municipales

Comme propriétaire d’un condominium vous recevrez votre facture pour les impôts fonciers en novembre et vous devrez vous en acquitter assez rapidement pour bénéficier des escomptes que le comté vous offre. Le montant de taxes changera annuellement d’après la valeur de votre propriété qui, elle, est déterminée par toutes les ventes et achats dans votre complexe et les fluctuations du marché immobilier dans la région.

Dans une coopérative, au contraire, c’est la corporation qui recevra la facture des taxes municipales et qui s’occupera de la partager avec tous ses actionnaires. La valeur d’un immeuble coopératif varie d’après les fluctuations du marché immobilier mais est souvent un peu moins élevé que dans le cas des complexes de condominiums.

Les frais mensuels

Tout comme dans les condominiums, il y a des frais que tous les propriétaires ou actionnaires doivent assumer. Ces frais incluront les réparations aux bâtiments, l’entretien des aires communes, piscine, centre communautaire, etc., et des services d’ordures, d’égouts, et d’eau. A cela, la coop a peut-être ajouté des services de télévision par câble, d’aménagement paysager, etc.

Les frais sont souvent reliés aux mêmes types de service dans un complexe de condos ou dans une coop, et ces frais sont payés mensuellement ou trimestriellement.

Comme tous les actionnaires sont responsables des frais, si l’un ne paie pas, ce sont tous les autres actionnaires qui doivent compléter le manque à gagner, ce qui peut poser des problèmes dans les périodes de crise et de récession comme aujourd’hui.

Emprunter pour acheter

En Floride, il n’est plus possible d’emprunter pour acheter dans une coopérative d’habitation. La raison est très simple: les banques veulent avoir un bien physique en collatéral; elles veulent le toucher, pour mieux le reprendre et le revendre si l’emprunteur ne les rembourse pas.

Les banques ne sont pas intéressées à posséder des actions dans une coopérative. Elles ont assez de problèmes avec celles qu’elles possèdent déjà dans des investissements douteux.

En résumé

Quand vous achetez un condominium, tout comme une maison ou une villa, vous avez en mains à la clôture de la transaction d’achat et de vente un Titre de Propriété (Deed, Warranty Deed) dûment enregistré dans les Registres Officiels du Comté (County Public Records) où le transfert de titre s’effectue.

Ce titre indique exactement où se trouve votre appartement par cadastre juridique, ses dimensions exactes, ainsi que tous vos droits et les règlements de l’association des co-propriétaires. Ce condominium vous appartient totalement sans restrictions.

Quand vous achetez dans une coopérative d’habitation, vous achetez en fait un bout de papier qui indique que vous avez une action de participation dans la corporation en charge de cette coopérative.

La coop accepte de vous louer l’appartement dans lequel vous vivrez. Vous n’avez aucun bien physique à votre nom, seulement une action comme quoi vous avez un droit de votre dans la corporation. Dans une co-op, vous êtes un locataire un point c’est tout. Rien de bien concret ni de très palpable.

Il n’existe pas non plus de garantie que cette location existera pour vos héritiers ou que cette action ait une valeur quelconque en 2050, à l’expiration du bail du terrain.

À vous de choisir le type de propriété que vous désirez posséder.

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