Immobilier Floride Hebdo: 21 octobre 2012

Maison entre bonnes mains - Immobilier Floride

Photo par thinkpanama sur Flickr

Comme vous avez noté cette semaine nous avons amélioré nos sites web afin de vous permettre de faire vos recherches de propriétés immobilières plus facilement, et en français. En fait dans 5 langues différentes qui représentent la majorité de nos clients. Si vous êtes sur nos listes d’envoi par courriel, sur Facebook ou sur Twitter, vous avez reçu notre annonce.

Vous pouvez voir notre annonce ici en PDF. Le site http://HeureJuste.Arcand-Feuillet.com n’existe plus et a été remplacé par http://Immobilier-Floride.Info, celui sur lequel vous êtes présentement. Merci de mettre à jour vos navigateurs et de nous lire.

Les « foreclosures », est-ce pour vous?

Vous connaissez mon opinion sur les reprises bancaires (« foreclosures », « Real Estate Owned », « REO »). J’encourage les investisseurs à acheter des reprises bancaires, mais je déconseille ce type d’achat pour la majorité des acheteurs qui veulent posséder une maison ou un condo pour les vacances et la retraite. Les « foreclosures » sont des boîtes à surprise de la pire espèce.

Tout d’abord, la plupart de ces propriétés ont été abandonnées depuis plusieurs années, un minimum de deux ans en général, sans avoir été climatisées ou entretenues. Pas de climatisation en Floride, ça veut dire des bébittes en masse, de la moisissure, des frais dus aux associations de co-propriétaire, ou aux services d’eau ou d’électricité ainsi que des pénalités imposées par la ville, que l’acheteur devra payer le plus souvent à la clôture de la transaction. On a pas de contrôle sur ces items et on ne les connaît pas avant d’avoir fait faire une recherche sur les liens financiers de la propriété. Vous en êtes responsable.

L’Association Nationale des Agents Immobiliers (NAR, National Association of Realtors) nous a présenté le 19 octobre son rapport sur l’état du marché immobilier au niveau national. L’inventaire des propriétés en reprises bancaires (« foreclosures ») est en baisse et représente 13 pour cent des ventes totales. L’escompte moyen réalisé à l’achat représente 21% de moins que le prix de vente d’une propriété régulière. Ça semble une bonne affaire à l’achat, mais avec les coûts et les vices cachés, ça n’est pas certain qu’on fera un bon coup.

Il faut se rappeler que ce sont aussi les résultats nationaux. En Floride, la situation est bien autre. Il y a moins de reprises bancaires qu’avant parce que les banques les retiennent et souvent ont commencé à les rafistoler elles-mêmes soit pour les louer ou les revendre au même prix qu’une propriété régulière.

Pour les ventes à découvert (« short sales »), c’est un peu le même scénario qu’avant: très longue période (6 à 9 mois) avant que la banque ne se décide, si elle se décide; prix escomptés d’environ 13% au niveau national; motivation très basse de la part de la banque de compléter la transaction.

Le « flip », est-ce pour vous?

Le principe pour « flipper » une propriété c’est d’acheter bas et de revendre haut avec profit. Les meilleurs propriétés pour faire ce type de revenu, ce sont les maisons vendues en gros (« wholesale »). Ces maisons ne sont pas nécessairement dans des endroits où vous aimeriez élever votre petite famille, mais elles sont situées quand même dans des endroits très populaires auprès de certaines classes d’individus.

On achète donc une maison à bas prix, souvent $50K à $100K, qu’on rafistole en dépensant le moins possible, et on remet sur le marché pour la vente ou la location. En Floride, ce sera souvent des maisons de 2 chambres à coucher et 1 salle de bain.

Voici un article qui décrit les étapes pour « flipper » une maison. Ce qu’il faut se rappeler cependant, c’est que l’IRS (Internal Revenu Service) est très intéressé à devenir partenaire avec vous et de participer dans vos activités de « flippage », et partager les bénéfices. Grâce à leur réseau international, ils ont vite fait de vous découvrir. Comme le décrit cet autre article, « flipper » n’est pas une activité facile et on peut facilement y perdre sa chemise, mais le risque en vaut la chandelle.

L’erreur majeure à éviter lorsqu’on décide de flipper, c’est le manque d’argent. Des fois on calcule mal les dépenses ou on fait trop de rénovations, ou on commence quelque chose qui finalement demande l’aide d’un professionnel. Avoir suffisamment d’argent de côté est très important pour un projet de « flippage ».

Il faut aussi être certain d’avoir assez de temps pour compléter les réparations. Et les manques à ce niveau sont souvent parce qu’on a pas l’expérience en construction ou rénovations pour mener à terme ce projet. Et la seule raison pour réussir et faire un profit substantiel dans ce type d’entreprise, c’est la graisse de coude (« sweat equity »).

Acheter à distance, est-ce pour vous?

Un client originaire des Iles de la Madeleine m’a dit l’autre jour, « Acheter à distance, c’est comme acheter un cochon dans un sac! ». Les Madelinots ont des expressions typiques qui veulent tout dire. Oui, c’est vrai qu’acheter à distance peut être dangereux et coûteux parce qu’on est pas sur place pour voir ce qu’on achète. On ne sait jamais et tout dépend de l’agent qui est sur place et qui sera vos yeux et vos oreilles dans cette transaction.

La réputation y est pour beaucoup et tenir à coeur les intérêts de ses clients plus que les nôtres sont des valeurs que Pierrette et moi entretenons au plus haut point. Plus d’une fois il nous est arrivé de conseiller à un client d’annuler leur achat à distance parce que nous avions découvert des problèmes qui surgissaient lors de la transaction. On savait qu’on perdait une vente, mais on savait aussi que nous avions gagné la confiance d’un client par nos actions. Et ça pour nous, c’est plus important que l’argent.

Les activités à Fort Lauderdale

  • Le 53è Salon Nautique de Fort Lauderdale commence la fin de semaine prochaine du 25 au 29 octobre. Il promet d’être spectaculaire comme chaque année. Du luxe et encore plus de luxe, de quoi se motiver à travailler en plus fort. Les infos ici sur le site.
  • Comme on approche de la ThanksGiving et de Noël, et oui déjà, les festivals d’art se multiplient. Cette fin de semaine c’est à Las Olas, puis la fin de semaine prochaine, le 27 et 28 octobre, ce sera le festival de Lauderdale by the Sea, au coin du boulevard Commercial et de la A1A. Plus d’infos ici.
  • Du 26 au 28 octobre au Broward Center for Performing Arts, le Ballet de Miami City présente 3 thèmes: Les Patineurs, Apollo et Piazzolla Caldera. Ce sont des artistes incroyables, sveltes, gracieux et harmonieux. Dans Les Patineurs, les danseurs glissent sur le parquet comme sur de la glace. C’est à voir ici sur le site.

Sur notre site de Facebook, nous avons placé une photo d’un endroit en Floride. Trouvez où il est situé et vous gagnerez peut-être un petit quelque chose. Bonne chance.

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Une réponse

  1. Bonjour,
    Un excellent article,
    Je dirai juste qu’acheter à distance n’est pas encore une solution avec tous les arnaques qui circule sur le net, par contre investir directement sur place, en Floride, ce peut être une bonne initiative.

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