Les coûts cachés de l’immobilier en Floride

Tout le monde aimerait bien savoir d’avance ce qu’un bien va coûter, surtout en immobilier, puisque notre maison et notre résidence d’hiver ou d’été, sont les deux biens les plus importants que nous aurons dans notre vie. Ce manque d’informations sur les coûts possibles actuels et futurs dans l’immobilier crée bien des soucis et des craintes pour plusieurs acheteurs potentiels.

Il n’y a pas de cure pour ces malaises, excepté le bon jugement et surtout de ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre.

Voici quelques uns des coûts inconnus ou imprévus à considérer comme propriétaire d’un condominium ou d’une maison en Floride.

Les impôts fonciers.

En Floride, les impôts fonciers sont payables au mois de novembre et couvre l’année courante. Donc en novembre 2012, nous recevrons la surprise annuelle des impôts à payer pour l’année 2012. Heureusement, nous avons un évaluateur des propriétés qui représente les citoyens et n’appartient pas au gouvernement directement. C’est l’évaluateur du comté et dans la région de Fort Lauderdale, Lori Parrish est l’évaluateur (trice?) du comté avec le titre de Broward County Property Appraiser (BCPA). On l’élit tous les quatre ans et on peut ainsi changer d’évaluateur de temps en temps, ce qui rend les choses plus objectives.

Son rôle est de compiler les évaluations de toutes les propriétés du comté de Broward (Fort Lauderdale et les environs) au 1er janvier de l’année. Par la suite, Lori et son équipe, calculent la valeur estimée des propriétés et les publient sur le site internet  de BCPA pour que tous puissent décider si les valeurs sont justes ou pas. Dans le courant de août et septembre, on reçoit aussi par la poste cet estimé que l’on peut contester si on a de bonnes raisons. L’évaluateur du comté ne s’occupe pas des taxes mais soumet aux gouvernements locaux et de l’État les valeurs calculées. Par la suite, les gouvernements décident combien ils veulent avoir comme taxes.

Depuis plusieurs années, les impôts fonciers représentent plus ou moins 2 pour cent de la valeur estimée d’une propriété.

Tous les propriétaires en Floride paient le même taux de taxe qu’ils soient résidents ou non. Les résidents de Floride cependant ont quelques réductions sur la valeur estimée de leurs maisons ou de leurs condominiums que les non-résidents n’ont pas.

Les frais de service.

Lorsqu’on habite en condominium la plupart des ces frais sont inclus dans le budget de l’association des co-propriétaires. Par contre, comme propriétaire d’une maison, ces frais sont plus apparents parce que la ville nous enverra tous les mois une facture pour les frais reliés à l’utilisation de l’eau (Oui, en Floride, on paie l’eau au gallon!), au ramassage des déchets et des recyclables.

Il y aussi les frais du service électrique. Dans le sud de la Floride, Florida Power and Light (FPL) est la compagnie d’électricité. Même si elle clame être la moins chère en Floride, chaque mois d’été, on voit les prix monter avec la chaleur.

Puis viennent les services pour la télé et le téléphone, et les assurances de la propriété. Tous ces frais s’ajoutent bon an mal an et à date, et on a jamais vu les coûts d’assurances baissés, et vous?

Les réparations inattendues.

Lorsqu’on achète une maison ou un condominium, on demande au vendeur de nous fournir une déclaration qui révèle les défauts ou problèmes inhérents à la propriété. Comme acheteur, on demandera de faire faire une inspection par un inspecteur certifié du gouvernement. Si on tombe bien, il nous fera un résumé de ce qu’il estime comme problèmes majeurs et mineurs. Par exemple, on connaîtra l’âge de l’unité de climatisation et du réservoir d’eau chaude, ainsi que leurs durées de vie respectives estimées.

Une maison à première vue coûte plus chère en réparations qu’un condominium. C’est parce que lorsqu’on achète ce dernier, l’association des co-propriétaires est responsable de l’extérieur de la propriété. Vous paierez quand même pour ces réparations, mais toutes les réparations sont partagées par tous les co-propriétaires. Si votre maison a besoin d’un nouveau toit, c’est vous-mêmes qui devez débourser et vous êtes seul à le payer.

On ne peut pas prévoir l’inévitable et les réparations inattendues, mais en ayant des professionnels qui feront les inspections, vous aurez une meilleure idée de ce qui vous attend à court et à long termes.

Les augmentations des frais d’associations.

Ici, il s’agit des HOA (Home Owners Associations) et des COA (Condo Owner Associations), ces associations ou syndicats de co-propriétaires qui s’occupent des budgets et de la gestion des dépenses et des revenus. En Floride, l’État a réglementé ce que ces associations ont le droit de faire et de ne pas faire. Dans le cas des condominiums, l’association doit maintenir les immeubles pour le bien de tous, et ça veut dire aussi de prendre une assurance qui couvrira tous les immeubles du complexe.

L’association a aussi des frais imprévus, comme les frais de service de la ville ou de la compagnie de TV par cable ou de la compagnie d’électricité. De plus elle doit maintenir le complexe en bon état, donc faire tondre la pelouse (en Floride, c’est 12 mois par année), faire l’aménagement, avoir des employés pour les réparations et l’entretien. Tous ces services augmentent chaque année.

Un bon conseil d’administration fera de son mieux pour maintenir et contenir les coûts. Ça n’est pas une chose facile, mais il y en a beaucoup qui s’en sortent assez bien, et même qui réussissent à faire baisser les coûts s’en pour autant réduire la qualité.

C’est en novembre et décembre que les associations présentent à leurs co-propriétaires le budget a approuvé pour l’année suivante. Je recommande à tous nos clients qui ont acheté un condominium de s’impliquer avec leur association pour aider à contrôler tous ces frais et leur suggérer des améliorations qui feront de votre complexe un meilleur endroit où passer vos vacances.

Les cotisations spéciales.

Même en étant prévoyant, il arrive qu’une association se trouve à court pour réparer les immeubles ou qu’elles n’ont pas estimé que le toit de l’immeuble devrait être remplacé.

Après l’ouragan Wilma en 2005, l’association du complexe où nous habitions s’est retrouvé en face d’un problème majeur: la compagnie d’assurances refusait de nous indemniser parce que nous avions un déductible basé sur un pourcentage de la valeur estimée des immeubles.

Or, en 2005 nous étions en plein dans le boom immobilier en Floride et tous les immeubles avaient augmenté d’une manière insensée. Notre déductible était dans le million de dollars et nous n’avions pas le choix que de commencer les réparations et les remplacements. Tous les co-propriétaires ont donc dû payer une cotisation spéciale pour refaire tous les toits, les immeubles endommagés et l’aménagement paysager. C’était une dépense imprévue qui a causé des difficultés à plusieurs. On s’en est sorti parce que nous avions un conseil d’administration exceptionnel, dont j’étais directeur, et que nous avons réussi à emprunter et réinvestir à des taux intéressants.

La plupart des association également maintiennent des comptes séparés pour les réparations connues, comme refaire les toits, la peinture ou les stationnements. Chaque mois un certain montant des frais communs sont déposés pour ces remplacements et par la loi ne peuvent pas être utilisés à d’autres fins.

La maintenance de base

Chaque année, il y a des dépenses qu’on ne prévoit pas mais qui sont nécessaires pour l’entretien de notre logis. Que ce soit le nettoyage de l’unité de climatisation, ou remplacer le frigidaire défectueux, ces coûts s’ajoutent à nos dépenses comme propriétaires. Dans une maison, ça peut être de faire couper les branches des arbres par les émondeurs, ou de réparer les tuyaux d’arrosage du terrain, ou la clôture.

Ce sont des petites dépenses qui s’ajoutent et qui peuvent créer des montagnes de dépenses supplémentaires imprévues.

Le mieux, c’est de faire un plan pour éviter les surprises et en faire un petit peu chaque année, que ce soit repeindre une pièce ou l’extérieur de la maison, de contrôler la pousse des arbres, de maintenir les appareils pour l’arrosage automatique ou les pompes pour la piscine. Ces réparations mineures feront durer les équipements et votre aménagement paysager ou intérieur.

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