Est-il temps d’acheter des reprises de banque, les « foreclosures »?

Reprises bancaires - Immobilier FlorideCes fameuses « foreclosures », les reprises de banques, ne sont pas nombreuses ces temps-ci. Mais comme l’inventaire des propriétés en ventes régulières baisse considérablement, beaucoup d’acheteurs regardent aussi les « foreclosures ».

Les banques ne sont pas pressées de mettre en vente les propriétés qu’elles ont héritées à cause de la crise économique. En fait, la Federal Reserve Bank a récemment permis aux banques de devenir des gestionnaires de propriétés en attendant que leurs biens se vendent, donc elles peuvent louer les propriétés qu’elles possèdent. Les banques peuvent donc aujourd’hui ajouté à leur CV le titre de « propriétaires fonciers ».

Lorsque ces banques louent leurs propriétés, elles sont bien obligées de payer tous les frais adjacents à leurs biens et d’entretenir la maison ou le condo de sorte à ce qu’il puisse être loué. Il n’en est pas de même des propriétés que la banque veut vendre. Loin de là.

Comment les banques deviennent-elles propriétaires fonciers? Voici ce qui se passe:

  1. Ça commence par la vente à découvert, un « short sale », dans laquelle le vendeur est incapable de repayer son prêt hypothécaire et plaide l’aide de la banque pour pouvoir vendre la maison à perte.
  2. Les chances que la banque accepte cette perte sont moins de 2 pour-cent l’an dernier. Le propriétaire se voit ainsi forcé à faire faillite et la banque le poussera à cette faillite après trois mois de non-paiement du prêt hypothécaire.
  3. Un juge au Comté entendra la poursuite de la banque contre son client qui lui doit de l’argent. Ça peut prendre de trois à six mois avant que la cause ne soit entendue parce qu’il y a tellement de cas de faillites en ce moment.
  4. Le juge décide alors que le propriétaire fait faillite et saisit tous ces biens, y compris la maison ou le condominium. Le tout est donné dans les mains du Sheriff du Comté qui aura pour tâche de vendre au meilleur prix ces biens. L’argent ainsi récupéré retournera à la banque comme compensation.
  5. Si la propriété ne se vend pas, le Sheriff remet à la banque la maison et c’est maintenant la banque qui en est le propriétaire. A ce moment-là, la banque possède le titre de propriété, mais il peut y avoir plusieurs autres créanciers qui ont un lien financier sur ce bien. Par exemple, la ville pour non-paiement des services d’eau et d’égout; un entrepreneur en construction qui n’aurait pas été payé pour sont travail; et même l’association des co-propriétaires qui n’a reçu aucun paiement pour les frais et services communs.
  6. La banque assigne la propriété à son gestionnaire des biens immobiliers qui s’occupera éventuellement de remettre la propriété sur le marché, de faire des réparations d’urgence ou de la louer.

En tout, ce processus de transfert de titre prend de 18 à 36 mois avant qu’une propriété ne soit accessible à un locataire ou vendu à un nouveau propriétaire.

A quoi s’attendre dans une reprise de banque en Floride? La Floride est dans une région sous-tropicale, ce qui veut dire une humidité et une chaleur excessives pendant au moins six mois de l’année. C’est pour ça qu’on ne voit pas beaucoup de touristes l’été en Floride et que nous avons la plage pour nous. Mais pour une maison vide qui n’est plus entretenue et dans laquelle l’électricité et l’eau ont été coupés parce qu’il n’y a personne pour payer ces services, ça veut dire de la moisissure partout.

La moisissure (« mold ») est un champignon qui se développe grâce à l’humidité et qui relâche des spores qui lorsqu’elles sont inhalées peuvent causer des troubles respiratoires importants et des allergies. La moisissure n’est pas forcément visible sur une paroi de mur. Ces champignons peuvent être à l’intérieur des murs ou des plafonds, dans les cloisons et dans l’isolation thermique.

L’inspecteur en bâtiments est le spécialiste qui peut déterminer le mieux l’état de la moisissure dans une maison ou un condominium. Il a tous les outils nécessaires de détection et d’évaluation de l’état de développement de ces champignons. Voici le site du gouvernement qui explique plus en détail les dangers de la moisissure pour les humains.

Comment se débarrasser de cette moisissure? Ça dépend vraiment de l’ampleur des dommages causés par ces champignons. On peut être obligé de mettre tous les murs et les plafonds à terre et extraire toute l’isolation pour ensuite traiter les murs de béton et enlever toute trace de moisissure. Si le niveau de moisissure n’est pas trop élevé, peut-être que de filtrer l’air des spores dangereuses sera suffisant. Chaque cas est particulier et les coûts de traitement varient suivant les besoins.

La moisissure est vraiment ce qui est le plus désastreux dans une propriété reprise par la banque parce que ça fait tellement longtemps que la maison ou le condominium n’a pas été habité et mis sous air climatisé. La situation des reprises bancaires en Floride est très différente en comparaison à une maison dans l’État de New-York par exemple, juste à cause de notre climat sous-tropical.

Quels sont les autres frais à payer? Ça c’est la surprise que personne ne connait tant que la compagnie de titre n’aura pas effectuer sa recherche sur les liens financiers de cette maison. En général, les banques refusent de payer les frais communs qu’elles doivent aux associations de co-propriétaires, aussi bien que les frais de services des villes ou de la compagnie d’électricité.

De plus, l’acheteur potentiel signera un document qui lui interdira de poursuivre la banque pour des vices cachés. Ce document aussi indique à l’acheteur que la banque n’est pas responsable pour les frais cachés et impayés, incluant les pénalités pour vices de construction ou construction sans permis, services d’eau ou d’électricité, taxes impayées et autres frais inconnus. L’acheteur acquiert la maison ou le condominium tel que vu sans recours judiciaire.

Est-ce que les reprises de banque sont une bonne affaire? Quelques fois peut-être, mais il faut s’attendre à beaucoup de travail et de dépenses imprévues après l’achat parce que la maison n’a pas été occupée pendant si longtemps et qu’elle requiert des travaux intensifs dans la majorité des achats. Et comme il y a une baisse importante de l’inventaire immobilier, les prix montent y compris dans le cas de reprises bancaires.

Plusieurs articles ces dernières semaines font état de surenchères dans les achats de reprises bancaires, les « foreclosures ». Les acheteurs sont prêts à payer beaucoup plus chers à cause du manque de propriétés à vendre. Ça n’est plus comme il y a deux ans même où on achetait une maison ou un condominium à moitié prix parce que c’était une reprise de banque.

D’abord ces banques-là on vite compris comment ça fonctionnait et elles ont réalisé qu’elles perdaient déjà beaucoup d’argent en vendant moins cher que les maisons en vente régulière. Aujourd’hui ça n’est plus pareil et la compétition est grande. Si on refuse une propriété, il y aura une dizaine d’autres acheteurs/investisseurs qui seront prêts à sauter sur l’occasion.

Que ferez-vous: reprise bancaire ou vente régulière? C’est la question que vous devrez vous poser. Personnellement, je ne recommande pas les reprises de banque aux individus qui achètent une maison pour les vacances. Venez-vous en Floride pour travailler ou vous reposer?

Pour les investisseurs, c’est différent. Ils achètent pour faire une bonne affaire, arranger et rénover la propriété rapidement et à moins de frais possibles pour la revendre presque immédiatement. Ces investisseurs savent que sur la dizaine de propriétés qu’ils vont acheter, ils vont avoir un retour sur leur investissement qui sera intéressant et rapide.

Quant aux vacanciers, que ce soit pour six mois ou moins, une maison ou un condominium en vente régulière est le plus souvent le meilleur choix avec le moins de risques possibles. On sait que la propriété a été habitée et entretenue par son propriétaire. Ça n’est sans doute pas du neuf et il y aura des choses à remplacer comme les planchers ou la cuisine, mais au moins, il n’y aura pas de moisissure ou de dommages importants.

Nous sommes là pour vous aider dans votre décision d’achat.

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