La semaine en immobilier – 29 janvier 2012

Maison entre bonnes mains - Immobilier Floride

Photo par thinkpanama sur Flickr

Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier?

C’est la question que Zillow pose dans cet article. Quelques soient nos objectifs en possédant un bien immobilier il faut qu’il rapporte en fin de compte.

Pour un grand nombre de propriétaires, ce n’est pas ce qui est arrivé durant les années précédentes. Toutes les propriétés ayant baissé drastiquement de valeur, on se demande où est notre investissement. Surtout si on a été forcé de faire faillite et de remettre à la banque le bien qu’elle nous avait prêté.

Cependant, pour ceux qui d’un oeil optimiste, considèrent que cet investissement est d’une durée importante et qu’il va continuer de fructifier, ils vont gagner. Un bon investissement immobilier augmente d’année en année même si de temps en temps il baisse temporairement de valeur.

Quand aux investissements dans les multi-logements, le retour est tout le temps bon parce qu’il y a toujours des locataires prêts à emménager. Un retour sur l’investissement de 6 pour-cent ou plus est généralement considéré comme excellent. Et dans  les bonnes périodes, je sais par expérience, que nos investissements immobiliers peuvent aussi générer de 11 à 15 pour-cent.

De toute façon, c’est beaucoup mieux que ce que la banque nous offre. L’article de Zillow est ici.

Louer son condo en 2012

Un autre endroit où investir pour un bon retour ce sont les propriétés de vacances louées. La tendance aujourd’hui aux États-Unis montre que les gens commencent à prendre un peu plus de vacances et  semblent avoir moins peur de l’avenir. Le prix des loyers de vacances sont très élevés et même si c’est seulement un petit condo qu’on veut louer, on peut facilement renflouer ses dépenses de frais de condo, électricité, et taxes, en le louant quelques mois par année.

Pour vous donner une idée, sur la plage, on peut louer son condo jusqu’à $3,000 par mois en saison, et plus loin de la plage environ $1,800 par mois, dans des coins intéressants comme près d’un golf. Source: Fortune Builders

Est-ce la première fois que vous investissez en immobilier de Floride?

Comment éviter de faire des erreurs? C’est ce qu’il faut comprendre. Comme premier investissement, il faut éviter les propriétés qui ont besoin de réparations majeures. Pourquoi? On a tendance à en mettre plus qu’il n’y a besoin. On oublie que la propriété va être loué à quelqu’un qui n’a certainement pas les mêmes goûts que vous et qui ne verra pas votre investissement comme important pour lui. Il est le consommateur.

Si on allait habiter dans cette propriété, on mettrait sans doute des tuiles en porcelaine de qualité, des appareils électros-ménagers en inox, on changerait la salle de bains pour y installer de belles armoires et un beau comptoir comme dans la cuisine. Quand c’est pour nous, il n’y a pas à compter vraiment pour ce qu’on dépense. Mais ce locataire, pensez-vous un instant qu’il va prendre soin des appareils, du plancher et des murs. On ne devrait pas compter là-dessus.

Autres choses à considérer dans ce premier achat d’investissement immobilier: ne pas s’embarquer dans des projets de multi-logements complexes, et surtout ne pas s’endetter outre mesure. Si vous n’êtes pas capables aujourd’hui de couvrir personnellement les paiements mensuels de cet investissement, c’est que vous avez vu trop gros. Il but mieux s’écarter d’un tel projet parce que les imprévus sont nombreux; d’un taux de vacance élevé aux bris coûteux. Source: Fortune Builders

Est-il trop tard pour acheter et avoir « un bon deal »?

Chaque fois qu’on lit que les prix des propriétés augmentent un peu, je reçois des mails dans lesquels les gens me demandent si ça vaut encore le coup d’acheter de l’immobilier en Floride. En effet, les prix sont plus élevés en moyenne que l’an dernier. À Fort Lauderdale, on parle de 3.6 pour-cent de plus.Tout d’abord le mot-clé c’est « en moyenne ». Ça ne veut pas dire que dans tout le Comté de Broward toutes les maisons ont augmenté de 3 pour-cent. Au contraire, certaines ont continué de baisser. Ça dépend des quartiers.

Ensuite, le prix des condos dans la plupart des cas sont vendus au même prix que lorsqu’ils ont été construits. Si vous regardez les prix actuels versus le prix d’achat de ce condo en 1975, c’est environ la même chose. Pourtant il se vendait au moins 4 fois le prix il y a 4 ans. Qui gagne? Ce sont les acheteurs aujourd’hui parce que $50,000 en 1975, c’est comme $150,000 aujourd’hui.

Voici un article de Inman News qui montre quels sont les métropoles où les prix ont augmenté et de combien. Il n’y a pas vraiment à s’inquiéter des prix d’achat actuels en Floride. Les vendeurs ne font pas un centime (« une cenne » chez nous) sur les propriétés qu’ils vous vendent. C’est comme si ils vous les donnaient leurs propriétés.

Passez une bonne semaine. Merci de nous lire et de commenter sur cet article,

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