Quand 12 pouces ne font pas 1 pied en immobilier

Measuring Tape - Immobilier FlorideOu pour les pays qui utilise le système métrique « Quand 1 mètre ne fait pas 100 centimètres en immobilier« .

Dans le détail des inscriptions du MLS, le Multiple Listing Service, la plupart des agents entrent la superficie de la maison ou du condo. En fait, ici en Floride, il y a deux entrées pour la superficie: celle où on vit ou si vous préférez la superficie de l’espace avec air climatisé, et la deuxième, la superficie totale incluant garage, patio, et terrain s’il y a lieu.

Est-ce que ces mesures sont précises et comment le savoir? À quoi peut-on s’en tenir avec la superficie d’une propriété? Qu’est-ce que ça implique pour les taxes foncières?

Pour les agents et les estimateurs professionnels, il y a plusieurs manières d’estimer la superficie d’une propriété. Les arpenteurs-géomètre utiliseront leurs instruments haute-gamme au laser et avec GPS pour figurer les dimensions du terrain et tracer les dimensions extérieures de la maison. Les estimateurs employés par les banques pour des prêts hypothécaires utiliseront sans doute un ruban à mesurer pour avoir aussi les dimensions extérieures de la maison.

Mais qu’en est-il des mesures à l’intérieur de cette maison elle-même? Et puis, les dimensions extérieures ne servent pas à grand chose quand il s’agit d’un condo.

Doit-on alors prendre les mesures intérieures et calculer la superficie totale? C’est peut-être une solution. Mais ça ne sera pas vraiment précis non plus. Comment compter l’espace intérieur des murs et des cloisons?

On peut mesurer l’intérieur de chaque pièce et des couloirs puis additionner le tout, et peut-être que les mesures seront proches de la réalité. Quel travail! Alors quoi faire?

En Floride, les comtés, pour calculer le montant de taxes à payer, ont une façon différente de calculer la superficie totale de la propriété. Et elle n’est pas réelle non plus et tente de favoriser l’État un tant soit peu.

Pour les condos, on peut aussi utiliser les mesures qui ont été enregistrées à la ville et au Comté dans les records publiques lors de la construction du développement. Ça aussi, ça n’est pas forcément la meilleure méthode, quoique légale puisqu’elle est certifiée, approuvée et inspectée par le gouvernement.

Chaque année des douzaines de poursuites sont intentées contre les vendeurs et leurs agents parce que les superficies indiquées sont incorrectes, surtout dans les propriétés de luxe. Quand on achète une propriété de plusieurs millions de dollars et qu’on se rend compte qu’il manque une centaine de pieds carrés en comparaison avec le détail de l’inscription, certains seront tentés de poursuivre pour récuperer quelques milliers de dollars additionnels dans leurs poches.

C’est aux agents inscripteurs de prendre les moyens de se protéger et de protéger leurs clients lorsqu’ils inscrivent les superficies dans leurs inscriptions. Beaucoup d’ailleurs ne marque rien de peur d’être poursuivi pour mauvaises informations.

Comme vendeur ou comme acheteur, je me fierais plutôt aux mesures et superficies disponibles sur le site de l’estimateur des propriétés du Comté. Ici, dans Fort Lauderdale et les environs du comté de Broward, le site où allez voir, c’est Broward County Property Appraiser. En bas à droite de la page, dans la section « Land Calculations », on trouvera une remarque intitulée « Adj. Bldg S.F. » ou « Ajustement de l’immeuble en pieds carrés », suivis entre parenthèses d’une remarque pour voir le Sketch. Cliquez sur ce dernier lien et vous verrez comment le Comté a fait pour calculer la superficie de la maison. C’est ce sketch qui détermine la grandeur pour les taxes foncières.

Et ce qui est encore le mieux, c’est d’aller voir en personne. On sait tout de suite si on se sent bien ou pas dans une propriété, ou si on se sent étouffer par la petitesse de l’endroit.

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