Achat immobilier en Floride: les addenda qui vous protègent

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Avec toutes les offres d’achat on attache des addenda qui renforcent les demandes contractuelles de cette offre. Le premier est capital. Il s’agit de l’addendum pour les associations (syndicat) de co-propriétaires dans les complexes de condominiums, de maisons de ville et maisons uni-familiales.

Dans ce document, on va demander en premier lieu que vous ayez le droit de vérifier les documents légaux du complexe. C’est ce document que le premier acheteur a reçu du constructeur. Il indique les « lois » initiales pour vivre dans ce complexe et montre comment le développement a été construit. On peut y voir aussi le cadastre et la position et le schéma de tous les modèles d’appartements.

Il y a ensuite les règlements de l’association avec toutes les lois amendées. On y lira si on peut louer l’appartement, comment et combien de fois, et ce qu’on peut ou ne peut pas faire comme co-propriétaires.

Le troisième document est à mon avis le plus important. C’est le dernier bilan financier de l’association. Avec ce bilan on devrait en savoir plus sur le pouls de cette association. Par exemple, y a-t-il beaucoup de dettes ou de frais impayés? On pourra y lire où vont les dépenses et comment est géré ce complexe.

Un autre addendum d’importance est celui qui traite des cloisons de gypse défectueuses, aussi appelées « Chinese drywall ». Vous avez probablement lu toute l’histoire de ces cloisons. Le fait est que beaucoup de reprises bancaires (foreclosures) possèdent ces types de cloisons. Alors dans l’offre, on demande au vendeur le droit de faire une inspection spécifique pour vérifier la qualité et la teneur de ces cloisons.

En principe, le vendeur aurait dû nous donner un document qui indique si il y a des problèmes avec la propriété comme les cloisons défectueuses. Mais dans le cas des reprises bancaires, c’est impossible parce que la banque n’a aucune idée de ce qui est arrivé avant la reprise de possession et elle vous fera signer un document à cet effet.

Dans l’offre d’achat, vous avez demandé d’avoir le droit d’avoir 15 jours pour inspecter la propriété. Quelquefois pour renforcer cette demande ou si l’offre d’achat n’est pas écrite sur les nouveaux contrats « As-Is », on ajoutera un addendum spécifique qui indiquera clairement votre demande et votre droit d’annuler sans question.

Il y a encore beaucoup d’addenda qui peuvent être ajoutés à une offre. Le dernier que je voudrais mentionner est celui qui a trait aux ventes à découvert (short sales) parce que beaucoup d’acheteurs potentiels qui se sont faits prendre avec ces types de ventes.

Cet addendum refait en juin 2010 par le Barreau de Floride et l’association des agents immobiliers de Floride (Florida Realtors) protège les acheteurs beaucoup mieux. Tout d’abord, il force le vendeur a fournir à la banque en moins de 15 jours après que le contrat de vente soit effectif tous les documents qu’elle requiert pour approuver la vente.

Ensuite, pour l’acheteur, cet addendum permet d’indiquer une date d’annulation du contrat si la banque prend trop de temps pour se décider. Par défaut, c’est 90 jours, mais on peut demander ce qu’on veut. De plus, ce contrat se termine automatiquement après 120 jours d’attente si rien n’est approuvé encore. Dans ce cas, le dépôt en fiducie est retourné à l’acheteur au complet.

Si tout va bien, alors la clôture de la transaction de vente à découvert se fera au plus tard 45 jours après l’approbation de la banque. C’est mieux qu’avant. Il n’en reste pas moins que si il y a plus d’un prêteur, souvent le cas, il faudra aussi négocier avec celui-ci pour conclure la vente.

On peut avoir toutes sortes d’addendum dans une offre d’achat pour couvrir tout. Ceux que j’ai indiqués ici sont les plus communs qui vous protègeront dans votre achat.

Merci de nous lire et de commenter sur cet article,

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