Prenez-vous des risques?

 

Cette discussion, aujourd’hui, ne s’adresse pas aux investisseurs, car pour eux, le risque est inhérent à leur caractéristique d’achat ou de participation. C’est plutôt aux acheteurs d’une résidence secondaire et de vacances que j’écris. Quand on investit pour soi, on veut être certain de ne pas perdre ce qu’on a durement gagné. Je veux donc partager avec vous des moyens qui vous protégeront dans votre achat d’une propriété en Floride et qui réduirons vos risques.

En Floride, lorsque l’acheteur et le vendeur se sont entendus sur les modalités du contrat et ont tous deux signés, c’est alors que nous avons un contrat exécuté. Certaines limites de temps doivent être alors respectées. Par exemple, les limites de temps pour le dépôt en fiducie, l’inspection de la propriété, la livraison des documents de la co-propriété et surtout, la clôture de la transaction sont très importants. Chacune de ces étapes est clairement élaborée dans le contrat typique utilisé par tous les agents immobiliers en Floride et écrit par le Barreau de la Floride.

Ces actions sont évidentes et faciles à contrôler. Mais, ce sont les documents de la co-propriété qui établiront le niveau de risque que vous prenez. Il y trois parties intégrales pour ces documents: le document légal de la co-propriété, les règlements et les états financiers de la corporation.

Le document légal de la co-propriété: c’est une brique énorme et pesante de formules légales et de plans de constructions et d’arpentage qui inclut aussi les premiers règlements que le constructeur avait envisagé au départ de son projet. Il n’y a généralement rien de bien excitant à lire dans ce document sauf d’y voir le plan de l’appartement qu’on achète.

Les règlements par contre sont un document important qu’il faut lire soigneusement parce qu’il contient vos droits et devoirs en tant que futur co-propriétaire. C’est dans ce document qu’on découvre si on a le droit de louer l’appartement et après combien de temps de possession, si on peut avoir des petits animaux de compagnie ou pas, et aussi les lois qui régissent la communauté et la vie communautaire.

Le document le plus important, à mon avis, et qui est souvent oublié par les agents, c’est le bilan financier de la propriété et comment le lire. Beaucoup d’acheteurs pensent que ce qui est important ce sont les réserves qu’une association a comme sécurité. Ça tombe mal, mais ça n’est pas le plus important. En Floride, la loi permet aux co-propriétaires, chaque année, de choisir s’ils veulent payer en plus de leurs frais d’entretien mensuel, un montant supplémentaire pour des réserves. Comment pensez-vous qu’ils votent?

Le bilan, par contre, indique le pouls financier de la corporation, et aujourd’hui en particulier, la partie à regarder ce sont les mauvaises créances (« bad debts ») et les frais légaux (« legal fees »). Pourquoi? Ce sont des temps extraordinaires dans lesquels nous vivons. Il n’y a jamais eu autant de faillites, de reprises bancaires (« foreclosures ») et de ventes à découvert (« short sales ») depuis la Grande Dépression. C’est pourquoi tous les prix d’achat ont chuté si rapidement. Comment évaluer la santé financière de la co-propriété est vital pour votre investissement.

Souvent, c’est difficile d’avoir une idée exacte de la situation financière. Il faut utiliser la ruse pour extraire de l’administration quelques chiffres qui pourrons nous éclairer. Dans tous les complexes il existe des faillites et des ventes à découvert. Quand on peut savoir combien, on peut alors évaluer le pourcentage de risque. Pour moi, le risque se situe lorsqu’il y a un tiers environ de faillites. Pour vous, c’est combien?

Ce qu’on peut déduire par expérience, c’est que dans les complexes senior, il y a moins de faillites que dans les complexes pour tous les âges. Un autre point à considérer c’est qui sont les co-propriétaires et qui habitent l’appartement. Un grand nombre de locataires dans le complexe montre que ce sont des investisseurs qui contrôlent le gros de la corporation. Est-ce un bon endroit pour vos vacances?

Le risque est difficile à évaluer et c’est vraiment une affaire personnelle. Ce qui est important, c’est que vous sachiez quoi demander pour vous protéger dans votre achat. C’est mon rôle en tant qu’agent immobilier de vous aider dans cette démarche pour faciliter votre achat en Floride.

Merci de nous lire,

© 2011 Jean Feuillet (CIPS, SFR)

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