Comment les banques décident-elles du prix de liste dans une reprise bancaire?

Dans les reprises bancaires, les prix listés sont toujours très alléchants. Il y a beaucoup de raisons pour cela, peut-être même des raisons cachées qui ne se révèleront que quelques jours avant la prise de possession, trop tard pour se désister de l’achat. Les reprises bancaires, les faillites, ce sont des boîtes à surprises, pas toujours de bonnes surprises. Mais aujourd’hui je veux vous expliquer comment les banques décident du prix listé pour leurs reprises bancaires.

Le nombre de faillites dans un endroit donné fait automatiquement baissé le prix de toutes les autres propriétés aux alentours. Les banques le savent et elles veulent aussi avoir un bon prix pour leurs propriétés, au moins le prix du marché. Après tout la raison qu’elles ont hérité de ces faillites, c’est que leurs clients étaient incapables de les repayer et donc les banques ont perdu beaucoup d’argent. Ne nous attendrissons pas trop sur elles car elles savent comment se rattraper à nos dépens.

Une faillite et sa reprise bancaire impliquent un désastre, une fatalité: le propriétaire a perdu ce qui était le plus important investissement de sa vie, sa maison. En quittant, il aura certainement enlevé tout ce qu’il pouvait vendre, l’air climatisé, les appareils électro-ménagers, les bains et toilettes, les cabinets et les comptoirs de cuisine et même les tuyaux de plomberie. De plus, les vibrations émotionnelles dans une faillite sont très négatives et peuvent affecter les personnes sensibles. Récemment un article décrivait l’utilisation d’un maître en Feng Shui et des Shamans pour enlever ces énergies destructives.

Compte tenu des surprises qui existent dans une faillite, toutes les banques utilisent pour déterminer le prix de liste trois ressources distinctes. Tout d’abord elles ont à leur disposition des équipes d’estimateurs, ces professionnels sanctionnés par l’État, qui utilisent des méthodes quasi-scientifique pour évaluer la valeur d’une propriété. Ensuite, les banques font appel à deux courtiers de la région pour qu’ils leur donnent une opinion sur ce que vaut cette propriété. En anglais, c’est le « Broker Price Opinion » ou BPO.

Lorsque la banque reçoit les trois comptes-rendus, elle étudie quel serait le prix le plus alléchant qui pourrait attirer le plus d’acheteurs et faire vendre rapidement cette reprise de faillite. Souvent, elle choisira le prix le plus bas dans le but de faire monter le prix en enchères.

Le courtier que la banque a choisi inscrit sur le MLS la propriété. On ne verra pas beaucoup de photos de cette inscription et pour compte, souvent qu’une seule avec la vue du dehors. Est-ce que le courtier aurait peur d’entrer dans la demeure?

Les banques veulent avoir des offres multiples et organisent donc une guerre de prix entre les acheteurs. Le courtier accumulera toutes les offres qu’il présentera à une date donnée aux gestionnaires de la banque. Ensuite ce sera eux qui décideront du gagnant.

Qu’est-ce que ça veut dire pour vous? C’est ce que j’expliquerai dans un prochain épisode.

Merci de nous lire,

© Jean Feuillet, 2011

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