Pourquoi demander les comparables avant de vendre ou acheter un bien immobilier en Floride

 

Real Estate Appraisal

Les comparables sont en réalité l’analyse du marché des ventes comparables les plus récentes dans un endroit donné. C’est en quelque sorte une évaluation de la valeur d’un bien immobilier.

Les banques sont les plus grands utilisateurs d’experts agréés en évaluation pour déterminer la valeur réelle d’une propriété à vendre ou à acheter. Ces évaluateurs sont certifiés par le gouvernement pour offrir ce service spécialisé quasi scientifique.

Tous les propriétaires peuvent aussi demander à un évaluateur agréé de leur fournir une estimation précise de la valeur de leur propriété à vendre. Dans certains cas, la dépense, quelques centaines de dollars, sera bien justifiée.

Le plus souvent, on demande à son agent immobilier de fournir une analyse de marché comparative (Comparative Market Analysis ou CMA) de la propriété à vendre ou à acheter. Cette analyse sera moins complète que l’estimation d’un évaluateur, mais elle donnera une bonne idée de ce qu’on peut demander ou offrir pour un bien immobilier, et la plupart du temps, c’est un service gratuit offert par son agent.

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Facebook gagne! Bye-Bye Facebook!

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Après plusieurs tentatives pour réactiver mon compte personnel sur Facebook ainsi que mes pages, Jean Feuillet P.A. et Webzine Immobilier Floride, Facebook gagne et me désactive complètement sans recours possible.

Cindy de Facebook écrit:

Votre compte a été désactivé parce que vous avez violé les Conditions de Facebook. Nous désactivons les utilisateurs qui envoient des messages non sollicités et créent des objets dans le seul but de promouvoir ou de promouvoir un produit, un service ou une opportunité.

Un ou plusieurs des éléments de contenu dont vous êtes responsable ont été identifiés comme s’engageant dans une telle activité. Voici quelques exemples:

– Encourager les actions, les goûts ou les clics sous de faux prétextes, définis comme
– Défaut d’activer la fonctionnalité promise
– Ne pas livrer la récompense promise
– Ne pas diriger vers le contenu promis
– Encourager les actions, les goûts ou les clics qui se traduisent par le compromis de la sécurité d’un utilisateur
– Exiger ou demander la copie et le collage de code JavaScript
– Maintenir des pages consacrées uniquement à la promotion de cadeaux en ligne « 

Malheureusement, nous ne réactiverons pas votre compte pour quelque raison que ce soit.

Au début, j’ai pensé qu’il s’agissait d’une erreur puisque mon compte a été piraté au moins une fois et que j’avais dû le rapporter à Facebook pour empêcher le pirate de continuer. Mais il s’agirait plutôt de quelqu’un ou de quelques-uns des « amis » sur Facebook qui auraient porté plainte parce que j’écris des articles qui donnent l’heure juste.

De toute façon, alea jacta est et bye-bye Facebook.

Je continue ma vie de blogueur avec Webzine Immobilier Floride, le seul magazine internet à vous donner l’heure juste sur l’immobilier en Floride en vous informant, en vous conseillant et en vous protégeant dans vos transaction d’achat et de vente immobilières.

Vous pouvez me suivre sur Twitter et Linkedin.

Et surtout, vous pouvez vous abonner à ce site web pour recevoir automatiquement mes articles (cliquez en haut à droite sur « Abonné le Webzine Immobilier Floride ».

Vous informer. Vous conseiller. Vous protéger.

Jean Feuillet

 

Joyeux Noël de toute l’Équipe Arcand et Feuillet, Agents Immobiliers de Floride

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L’Équipe Arcand et Feuillet vous souhaite de passer

un Joyeux Noël en famille

et autour d’un bon feu de foyer.

Comme cadeau de Noël, Facebook a décidé de bloquer et de désactiver notre compte Facebook ainsi que les pages Jean Feuillet P.A. et Webzine Immobilier Floride.

Apparemment certains usagers auraient fait des plaintes contre nous et nos articles.

Peut-être des jaloux parce que notre objectif a toujours été et est toujours de vous donner l’Heure Juste sur l’immobilier en Floride.

Nous vous demandons donc de partager nos articles sur votre propre page Facebook.

Est surtout, aidez la communauté québécoise sur Facebook et les groupes des Snowbirds et du Babillard Floride à s’informer sur l’immobilier de Floride.

Le blogue Webzine Immobilier Floride vous est offert gratuitement sans aucune annonce publicitaire par des professionnels de l’immobilier en Floride. Profitez-en.

Pierrette Arcand et Jean Feuillet

Mon agent immobilier refuse de négocier le prix d’achat pour moi. Pourquoi?

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C’est la question que m’a posée notre nouvelle voisine. Elle vient d’acheter dans notre communauté une belle maison mais elle n’est pas satisfaite du travail que son agent immobilier a fait pour elle. Je lui ai donc demandé comment sa transaction s’était passée, et elle m’a raconté son histoire.

Son mari et elle ont été sur Internet pour chercher des propriétés et ils se sont promenés sur plusieurs complexes dans la région. Ils se sont arrêtés au nôtre dans l’ouest de Fort Lauderdale. Ils sont venus plusieurs fois voir l’endroit et ont enquêté sur les environs. C’est alors qu’ils ont remarqué une maison qui leur est tombé dans l’oeil. Un coup de coeur.

Il y avait sur le poteau le nom et le numéro de téléphone de l’agent qui avait mis en vente cette maison. Ils l’appellent et prennent rendez-vous. Cette maison est tout à fait ce qu’ils cherchaient. Le lendemain, ils proposent à l’agent de l’acheter à un prix un peu plus bas, mais très raisonnable et dans la moyenne des prix d’achat de cette communauté.

L’agent du vendeur refuse de négocier sur le prix pour eux, soit disant que le vendeur ne voulait pas baisser de prix. Après plusieurs va et vient, finalement, les acheteurs acceptent et font une offre d’achat au plein prix listé tel que cet agent leur conseillait. C’est un achat comptant et sans problème pour une vente rapide.

C’est après la transaction de clôture que les nouveaux propriétaires, nos voisins, se posent des questions sur les prix de vente et surtout ils sont frustrés parce que cet agent immobilier n’a rien fait pour les aider à négocier un prix moindre. Ils se questionnent sur leurs actions et les actions du courtier du vendeur qui était leur intermédiaire dans cet achat.

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Chez PassePartou.TV, la TV en français, ça bouge!

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Pour cette saison, PassePartou.TV (notez le nouveau nom) offre une nouvelle gamme de prix et de forfaits pour voir tous vos programmes préférés sur les postes de TV du Québec. Utilisez le Code Promotion « WEBZINE ».

Québécois et grands voyageurs, voici votre nouveau PassePartou.TV.

Mettez-le vite dans vos bagages!
Démonstration sur place en Floride.
Appelez-nous sans frais au 1 800-306-6809, et visitez notre nouveau site Web http://PassePartou.TV

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  • 149.99$ pour l’achat d’un deuxième appareil ou plus
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Choisissez votre support technique:

  • 24.95$ au mois
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  • et 18.95$ par mois pour un 2é appareil ou plus.

Visitez nos pages Facebook et Twitter

Et sur Accès Floride, http://AccesFloride.com/PassePartou.TV

Contactez-nous et utilisez le Code Promotion « WEBZINE »,

Merci et à bientôt,

Le service à la clientèle de PassePartou.TV

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Quand choisir un notaire public, une compagnie de titre ou un avocat en immobilier de Floride?

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Quand on achète une propriété immobilière en Floride, dans les Comtés de Broward et de Miami-Dade, on peut choisir celui ou celle qui va nous représenter dans la transaction. Dans les autres Comtés de Floride, c’est le vendeur du bien immobilier qui choisit qui sera le représentant de cette transaction.

L’acheteur peut toujours faire prévaloir son droit de choisir celui ou celle qu’il veut avoir pour compléter sa transaction dans n’importe quel endroit. Après tout, c’est l’acheteur qui paie. Comme agent immobilier en Floride, j’ai déjà suggéré ce choix à mes clients pour mieux les protéger dans leurs achats et ventes de biens immobiliers.

Quand choisir un notaire public, une compagnie de titre ou un avocat en immobilier? Voyons le rôle de chacun.

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Joyeuse Fête de l’Action de Grâces

Joyeuse Fête de l'Action de Grâce

L’Action de Grâces, Thanksgiving, est une fête célébrée en famille pour exprimer la gratitude et remercier l’univers pour toutes les bonnes choses qui nous sont arrivées dans l’année. Vous, nos lecteurs, êtes notre famille et nous vous remercions de suivre ce blog sur l’immobilier en Floride.

Vous vous souhaitons de passer une très belle journée avec votre propre famille.

Pierrette Arcand et Jean Feuillet
Agents immobiliers agréés de Floride

 

Vacances à New Smyrna Beach, Floride

Cette semaine, pas d’article sur l’immobilier en Floride. Nous étions en vacances à New Smyrna Beach sur la côte est de la Floride. Située à une vingtaine de miles au sud de Daytona Beach, cette ville d’environ 60,000 habitants est notre endroit préféré pour des vacances bien méritées. Le clou de la semaine fut cette super lune joufflue et ronde vue de notre condo sur la plage. Mais les levers du soleil sont eux aussi tout autant de plaisir à regarder que cette lune.

Voici donc sans plus tarder quelques photos de cette occasion.

Vous informer. Vous conseiller. Vous protéger.

Jean Feuillet

Question sur les associations de co-propriétaires immobiliers en Floride

Quand on achète une propriété immobilière en Floride, il faut se soumettre aux règlements de l’association de co-propriètaires, ou syndicat, qui contrôle le bon fonctionnement de la communauté. Voici un exemple fréquent que les lecteurs me demandent.

Question: Nous sommes deux couples qui voulons acheter ensemble un condo en Floride. On a fait une offre et maintenant il faut faire les applications pour devenir co-propriétaires dans ce complexe. L’association demande que les nouveaux propriétaires aient des revenus de $55,000 par an. Faut-il que ce soit chacun des deux couples, ou seulement un des quatre qui doit avoir ce revenu? (Lucie L.)

Réponse: L’association ou syndicat de co-propriétaires, par son représentant, le Conseil d’Administration élu chaque année, décide comment elles veulent procéder pour accepter les futurs propriétaires. Le gouvernement de Floride a écrit une série de règlements pour la gestion des condominiums, les Florida Statures Chapitre 718,  qui doivent être suivies par toutes les associations de co-propriétaires. Les opérations quotidiennes du complexe sont laissées au bon jugement du CA. et il peut modifier certains règlements tout en suivant les lois de la Floride.

Quand l’association demande dans son application pour un nouveau co-propriétaire qu’il faut un revenu annuel de $55,000, en argent américain évidemment, cela veut dire que pour un couple marié, le revenu minimal total des deux doit être $55,000 par année. Comment l’association peut-elle le savoir? C’est en fournissant une copie des rapports d’impôt des années précédentes que l’association décide. En général, un couple marié fait un rapport d’impôt conjoint.

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Un superbe et luxueux condo, joyau du bon-vivre

9360 Lime Bay 211 Living Room

VENDU ~~ AU PRIX DE LISTE $75,000 (2016/12/31)

LIME BAY CONDOS, TAMARAC (FORT LAUDERDALE), FL. — Superbe condominium de 2 chambres à coucher et 2 salles de bain. Cette unité de coin est vendue clé en mains.

La chambre principale possède un vaste garde-robes et sa propre salle de bain privée. Sa cuisine moderne inclut le bar à déjeuners qui donne sur la « Florida Room ». Tous les appareils électro-ménagers récents de marque Whirlpool sont inclus dans la vente: le poêle, le frigidaire, le lave-vaisselle et le micro-ondes. Les planchers de ce condo sont en tuiles de céramiques et en bois laminés.

Le patio fermé crée une autre pièce où il fait bon se reposer ou entretenir des amis. Sa vue donne sur la piscine et le jardin. C’est le coin relax de l’appartement.

Lime Bay Condominium est à côté du terrain de golf Colony West très prisé des amateurs en vacances. Traversez la rue McNab et vous êtes dans le nouveau magasin du voisinage Walmart. Lime Bay est situé près de tous les services de la ville, des hôpitaux, et des grands supermarchés comme Publix et le populaire Sawgrass Mills Mall.

A peine à 20 km de la plage en voiture, Lime Bay est un coin idéal pour les retraités.

Parmi les activités qu’on retrouve à Lime Bay, il y a naturellement les piscines dont une chauffée, un jacuzzi, le terrain de tennis et le terrain de shuffleboard. Dans le centre communautaire, on a accès à la grande salle de billards, ping-pong et babyfoot, ainsi qu’aux salles de cartes et la bibliothèque, et le vaste auditorium où toutes sortes d’activités ont lieu comme les danses, les films, et le repas de Fêtes.

Lime Bay est une communauté active de séniors. D’ailleurs, le syndicat des co-propriétaires (« l’Association ») dit que Lime Bay est un complexe réservé aux personnes de 55 ans et plus. Il faut donc qu’un des acheteurs ait l’âge requis. L’Association exige aussi un dépôt en fiducie de 10 pour-cent avec l’offre d’achat et un revenu minimal annuel de $30K pour devenir co-propriétaire.

On retrouve plus d’informations sur ce condo, MLS # F10039239, ici sur le site de l’agent inscripteur, Sylvain Dupont, Matrix South Florida. On rejoint Sylvain au (561) 929-5495 ou DupontSellsHomes@gmail.com.

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FIRPTA, le sujet tabou des courtiers immobiliers francophones de Floride

 

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Comme vous l’avez déjà lu sur notre blog, il n’y a pas de taxe de bienvenue sur les achats immobiliers en Floride. Vous êtes tous bienvenus chez nous! Et il n’y a pas de taxes sur la vente d’une propriété, mais il y a FIRPTA. Le mot à lui seul sème la sueur froide chez les courtiers et les agents immobiliers en Floride. Personne ne semble vouloir aborder le sujet de front pour ne pas perdre l’inscription ou la vente du condo et de la propriété de leurs clients étrangers.

Alors, c’est quoi FIRPTA? En bref, le Ministère des Finances, Internal Revenu Service (IRS),  retient un montant de 15% de la vente d’un bien immobilier par un vendeur étranger non-résident des États-Unis. C’est une manière pour le gouvernement américain de contrôler que le gain en capital soit déclaré dans un rapport d’impôt.

La loi sur FIRPTA a changé, pour le mieux diront les autorités parce qu’il y a eu beaucoup d’abus. Depuis février 2016, les règles sur la vente de biens immobiliers sont maintenant appliquées à la lettre. Cependant quelques rares compagnies de titres appliquent les exceptions à la loi suivant les conseils de leurs avocats. Il faut savoir à qui s’adresser.

En bref, voici les nouvelles règles lors de la vente d’un bien immobilier par un vendeur étranger qui ne fournit pas de rapport d’impôt aux USA.

Les nouveaux changements de FIRPTA s’appliquent pour les transactions suivantes:

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